区分所有建筑物的相邻关系

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1、区分所有建筑物的相邻关系「内容摘要」现代社会，城市迅猛发展。城市环境过密化以及土地的高度立体化利用，使建筑物的区分所有成为一种必要。与此同时，如何用权利义务确定各区分所有人之间的关系则又给传统的相邻关系理论带来了新的挑战。对于区分所有建筑物的相邻关系，学界已有诸多论述，但多聚焦于建筑物区分所有权性质的理论纷争以及相邻关系与地役权的优劣比较，对于区分所有建筑物的内容则鲜有谈及。本文将从建筑物的区分所有权入手，试构建区分所有建筑物相邻关系的内容体系，并对我国区分所有建筑物相邻关系的立法提出构想。　　「关键词」区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权　　一、区分所有建筑

2、物相邻关系的基本原理　　（一）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（参见彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2001年版，第303页。），即为不动产相邻关系。易言之，相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或限制。　　不动产相邻关系，按其内容来分，可以分为土地相邻关系和建筑物相邻关系。而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与土地相邻而发生的相邻关系。其中，建筑物内相邻关系，又可

3、称为“区分所有建筑物的相邻关系”。　　区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第195页。）。　　区分所有建筑物相邻关系，是一种平面与立体相互交错的相邻关系。居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平面相邻关系外，还发生立体的相邻关系。（温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》第43期。）此立体相邻关系是较之平面相邻关系更复杂、更重

4、要的一类相邻关系，且有区别于一般平面相邻关系的显著特征。　　（二）建筑物的区分所有权　　刚才我们已经说到，相邻关系是对不动产所有权内容的当然扩张或限制。因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄清何为建筑物的区分所有权。　　（1）建筑物区分所有权之界定与衡量　　建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。惟对于什么是建筑物区分所有权，各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。　　1）一元论　　又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。　　1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。（［日］小沼进一著：《建筑物区分所有之

5、法理》，法律文化出版社1992年版，第261页。）认为：建筑物的区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利，即专有所有权。该说得到日本著名学者我妻荣先生（我妻荣认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。）和我国台湾学者史尚宽先生（史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。）等支持。《日本建筑物区分所有权法》采取了专有权说。　　2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东（Proud‘hon）与拉贝（labbé）在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集

6、团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有，认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握区分所有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”　　2）二元论　　此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出，并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生（黄越钦著：《住宅分层所有权之比较法研究》，《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第439、437、440页。）及大陆学者陈苏先生（陈苏：《

7、论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。）所赞同。　　该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”　　3）三元论　　该说为德国贝尔曼（JBarmann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持