区分所有建筑物的相邻关系论文

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1、区分所有建筑物的相邻关系论文.freelann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持份权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。日本学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持份共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。比较以上三种学说，笔者认为：（1）一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有

2、权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确行使；（2）二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，反映了建筑物区分所有权的本质特征；（3）三元说得到了我国大陆许多学者的支持，可以说是代表了建筑物区分所有权认识的主流。（段启武先生、陈华彬先生和王利明先生等皆支持三元论。）但是笔者认为：无论建筑物结构多么复杂，从物理空间上来看，都可以做一个成员专有部分和共有部分的二元划分；因此，就纯财产权利上讲，建筑物区分所有权即是对专有部分的所有权和共有部分的共有权。三元

3、论中的成员权，在性质上是一种社员权，相当于加入一种组织而取得的资格。它的基础是各区分所有权人对于共有部分的共有权甚至相邻关系。没有共有权、居住的相邻就没有成员权。正如共有人之间要管理共同物一样，区分所有权人也要管理共同物。（高富平著：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第922页。）因此，成员权应为共有权之应有之意，更多的是物业管理上的意义，而非区分所有权本身的独立的内容。基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权和共有部分持份权所构成的特别所有权。（2

4、）建筑物区分所有权的法律关系由于区分所有建筑物可以分为各区分所有人专有和共用两大部分，所以在同一高层建筑物内的各区分所有权人之间，存在着因专有部分而成立的相邻关系和因共用部分而成立的共有关系。这两种关系既有区别，又有联系，共同构成了建筑物区分所有法律关系的真实面目。二、区分所有建筑物相邻关系的内容区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人

5、维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。（参见梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿？条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第279页。）即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。（一）相邻便利提供区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给

6、予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。问题是何谓“必要”？这一“必要”的范围是个不确定的概念。在实践中，应该根据保存、修缮或其他合理使用的规模、时间、期限、紧迫性等因素来确定其必要性。尽量在不影响其他区分所有权人的时间和运用不影响其他区分所有权人的方式进行。（温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，载台湾《法令月刊》第42卷第7期。）对此相邻便利提供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借

7、于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面：（1）通行权史尚宽先生在论及建筑物区分所有人之相邻关系时，特别提到了“他人正中宅门之使用权”。正中宅门，谓一座房屋之正门。数人区分一建筑物而各有其一部，无论为一进房屋或数进房屋，惟有一正中宅门时，其正中宅门虽不属于

8、共有，如有使用他们正中宅门之必要（例如有婚丧大事），得使用之。（史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第121页。）这种“他人正中宅门之使用权”即典型的通行权，其情形有如袋地之通行权。（2）相邻排水供水关系在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采