上海市静安紫苑项目营销策略沉淀

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1、静安紫苑项目营销策略沉淀——市中心商办用地的投资型住宅产品总结报告整体思路STEP1-案例类型定性STEP2-项目要解决的关键问题STEP3-解决问题的核心策略及方法STEP4-入市阶段的市场背景、各阶段销售状况及客户分析STEP5-项目对市场的贡献及操作中的遗憾STEP1-案例类型定性一、项目区位项目位于上海市静安区江宁路板块四至：西：江宁路北：武定路南：新闸路东：昌化路一级地段的二流位置江宁路武定路江宁路新闸路一、项目周边环境基地占地面积：8341平方米总建筑面积：48057.93平方米地上建筑面积：37875平方米地下建筑面积：10288平方米公寓建筑面积：22

2、567.31平方米商业建筑面积：5283.59平方米办公建筑面积：6930平方米总户数：332套（公寓）、53套（办公）10套（商业）地下停车位：199个一、项目规模公寓+办公+商业=复合型投资产品主体：服务式公寓6932.99公寓22567m2商业5298.53m2办公6933m2一、项目产品房型单套面积套数房型配比面积和面积配比A97㎡247%2328㎡10%B51㎡8526%4335㎡19%D43㎡5517%2365㎡10%C78㎡8325%6474㎡29%E100㎡3611%3600㎡16%F65㎡185%1170㎡5%G56㎡196%1064㎡5%VIP*1

3、24%1231㎡5%合计332100%22567㎡100%70㎡以下177套，占总体量的39%，70㎡以上155套，占总体量的61%一、项目户型配比4月6月8月9月10月11月项目目标重要节点销售率达成60%以上办公产品去化60%以上现场售楼处达成接待条件，启动样板房参观预约3月底前样板房展示，客户蓄水办公启动销售服务式公寓开售07年11月3月一、项目开盘时点及目标销售价格目标——开发商的价格预期从28000元提升至40000元07年1月07年12月08年4月28000元/㎡40000元/㎡35000元/㎡一、项目成交状况总体均价静安紫苑2008年4月入市，总体成交均

4、价在2.7万/㎡-3.8万/㎡（住宅、办公、商业）针对项目背景分析,该项目进行类型定性——市中心商办用地的投资型住宅产品Question1市中心复合型投资型产品如何准确定位？Question2入市前如何对客户准确理解与锁定？Question3如何进行长时间的客户维护与有效积累？Question4如何通过价格杠杆控制目标房源去化？STEP2-项目要解决的关键问题将“项目状况”与“项目目标”相对照，得出营销策略所需着重解决的问题Question1市中心复合型投资型产品如何准确定位？STEP3-解决问题的核心策略及方法项目理解--整体解构（面积配比）公寓22567m2办公6

5、932.99m2商业5298.53m2公寓产品的体量最大，其次是办公，最后是商业各物业型逻辑关系公寓主打产品主要资金回笼来源办公分担风险商业利润价值最大化提高项目整体品质公寓核心定位办公区域市场热点（机会）提升项目价值商业项目展示平台能够提高项目综合竞争力持续的项目内在价值表现产品定位原则地段利润最大化（产权型）高级服务式公寓差异化BoutiqueApartment主体酒店式公寓物业定位本项目定位高档服务式公寓体贴周到的服务住户（租客）认可、满意（高品质物业要素之一）业主（购买者）的最关注点保证租金、入住率，物业增值，物业口碑核心附加值50年转70年使用年限提供外资管

6、理平台通过对资产管理团队的选择、管理理念的传播、管理方式的制定再加以业务说辞的渲染提升投资者的投资信心。通过创造SP机会使小业主与管理方进行深入接洽，展示开发公司及管理公司实力，创造口碑传播效应。管理团队亮相硬件：外立面对比——天然石材辅以玻璃幕墙立面形态对比——酒店外型大堂对比——星际酒店配置装修对比——4000元豪华全配全新标准软件：团队开发商——紫宝集团（HK2355）建筑设计——上海现代设计研究院装修设计——香港冯庆延设计事务所景观设计——日本星野佳朗服务团队——APAMAN营销策划——同策咨询附加值Question2入市前如何对客户准确理解与锁定？STEP3

7、-解决问题的核心策略及方法鉴于本项目作为纯投资类产品的特点，从我司操作过的高档投资类产品如：天赐公寓以及世福汇产权式酒店的成交客户结构中寻找本案对应的客户结构。客户理解持有者使用者自住或租赁使用者更多的是考虑本案产品是否能满足其特殊的居住要求，或能够兼顾招待生意上的合作伙伴，提升企业形象。关键要素硬件、服务、氛围、交通、区域工商环境、使用成本等方面。主要考虑长期投资的回报能力和收益预期；关注酒店式公寓产品的客户主要分为客户理解物理属性：静安紫苑投资客属性分析：1、年龄主要集中在35～50岁之间；2、有稳定的收入来源；3、有较为丰富的投资经历，置业次数