上海静安紫苑项目营销策划方案

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1、价值的发现与创造——静安紫苑项目营销策划方案一、静安区情况概述静安区是上海市一个典型的城市中心区，周围与6个区相邻。东与黄浦区为邻；西长宁区交界；南与卢湾区和徐汇区衔接；北与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区和望。静安区是一个商业、商务旅游区，这里交通便捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。静安区寸土寸金,这里不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜静安区位的特点可称为“一轴两翼”“一轴”即静安南京路沿线地区，处于上海城市东西发展主轴上，是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区Z-,是静安区社会

2、经济发展的主轴线和黄金走廊，静安“高品质商业商务区”的主要载体。“南翼”为延安路以南地区，属上海十一个近代建筑风貌保护区之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成髙档居住和办公区，是静安”高站位生活居住区“的重要体现。“北翼"为愚园路…北京路以北地区，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设”高品位生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮旧区改造。本案就处在此区域，隶属北静安板块，紧靠“一轴”，是目前“北翼”中最为靠近南京路中心商业区的可开发地块，优越位置不言而喻。I

3、北东片区气江宁虬;心苏州河沼技地区九中片区（土海商城「梅龙镇广场地区〉5”二y•.■东片区（壬家浊〜上梅电视t台地区〉I"A西片区（静安寺地区）卜rN—3/’Y、南片区（延安路护懿」以南地奁〉麥乡二、北静安板块房地产市场特征北静安板块是指胶州路以东、新闸路以北的静安区域。该区域夹在南京酋路、静安寺、曹家渡三大商圈中间，闹中取静,是高档住宅发展区。目询该区域处于大规模拆迁改造阶段、呈现新老更替状态，住宅供应量相对较少，但楼盘品质都比较高，典型项冃冇如静安枫景、静安豪景、静安诺丁汉、达安锦园、东海园等。该板块后续

4、有一定的供应量。有3个在建项目：泰府名邸、远中风华、静安豪景二期。该板块以东西向的北京西路、南北向的江宁路为交通干道，其屮江宁路更是连接普陀区长寿路商圈与静安区南京西路商业屮心的交通动脉，是北静安板块由商业屮心区向高档住宅区过渡的主要发展轴线。在房地产产品价格上，该板块以南京四路为核心，由南向北呈现明显的阶梯状递减；在市场供应格局上，原北静安板块改造重点昌平路已基本开发完毕，沿线以东海园、风凰苑、静安诺丁汉、阳光华庭、贤居天下苑等为主要产品体现；目前该区域市场供应核心已转为武定路沿线，在建项IT静安豪景、远中风

5、华、泰府名邸为该北静安板块主要供应产品。恒、梅、泰三者的纵向道路联系主要为陕西北路、江宁路、西康路，由于静安老城区关系,三条道路各口特点不同：＞陕西路原本是三条道路中最核心的道路，位于恒、泰之间，是最具有发展价值的道路，但由于历史原因，乂是改造一半的道路，北端位于普陀区内已扩建，南端靠近南京路也扩建，但屮间段则迟迟未扩建，由北向南单行，降低了其沿线地区与南京路Z间的联系；＞西康路由丁•已经位于恒隆的西侧，在南京路又是尽端，在联系上远不如陕西路和江宁路;＞江宁路虽然在南京路也是尽端，但由于交通线的缘故，双向行车，

6、112、23等与人民广场建立联系，因此是三条路中与南京路联系最为紧密的道路静安的城市结构呈南向北带状分布，市场档次、产品价格也依次递减，而南北向道路体系则更多地是交通联系。江宁路与南京路是最紧密的，但从其发展看，并未充分发挥这一内在价值，这与江宁路的定位是交通道路而非商业道路是有关系的。同时由于北静安的城市结构是由南向北带状递减的方式发展，这也就造成了江宁路在由南向北的过程小被带状分隔，从而形成一个个据点，比如武定路口所形成的次级商务，有达安大厦、静安体育中心、艺海剧院、中银大厦等；吕平路口的休闲景观街区，有静

7、安新格公寓、太阳岛大浴场的等；海防路口餐饮街区，有丰裕小吃旗舰店、小肥羊火锅楼等，此外还发展有内外联公寓、徳宝大厦等早期建造的办公物业。沿江宁路向北，各据点与南京路的关联也渐行渐远地缘价值1.处于北静安板块城市开发建设的主耍动线上（武定路）；2.处于北静安板块主要交通十道和房地产市场发展轴线上（江宁路）；3.处于北静安板块地产价格的高端；4.处于静安商业中心与髙档住宅发展区的结合部，具有居住与商务的双重属性，适合中间产品的开发——酒店式公寓。。市场探寻第一节全市酒店式公寓市场状况一、供需状况从上海酒店式公寓历年

8、的发展情况来看，90年代中期为较为集中的供应期，1998年达到最高点，90年代末开始转淡。从2000年开始，上海地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2003年为供应高峰，到2005年略有减少。酒店式公寓的吸纳状况1997-2000年比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年吸纳量明显加大，以后稳步上升，空置率也不断下降，酒店式公寓局部中心地区表现出供不应求局面