房地产行业财务风险控制的研究

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1、房地产行业财务风险控制的研究房地产行业在现行社会中,对我国经济的发展有着十分重要的影响,要积极预防可能出现的风险,避免因为财务上的风险造成不可挽回的损失。财务风险可以分为广义和狭义两种,广义的是指当前的企业在资金运转的过程中,由于各种原因在资金和利润分配上产生的不足对企业整体发展造成巨大影响的风险。而本文所阐述的是狭义的风险,由于企业内部由于不合理的财务结构、不恰当的融资方式而造成了融资的财务杠杆作用下降,收益降低的风险。一、房地产行业背景分析房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业,它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久

2、、资金应变能力差等特点,并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来,由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求,到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年,我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策,首付比例和贷款利率的提高,使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险,我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险,并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。二、当前房地产行业财务风险现状房地

3、产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险,都会对房地产行业发展带来影响,主要是以下几个方面:1.负债率高通过一些调查数据显示,我国房地产企业的资产负债率均为75%以上,超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转,在选择项目时已出现盲目性,出现不规范的高额借债,导致房地产企业负债率高。2.资金结构不合理和境外资金运用少根据资料显示,在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款,这样单一的融资方式,导致对银行依赖性大,使得很多风险都压在银行身上。同时,主要是运用国内的资金

4、发展企业而对国际上的规则不了解,难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上,不利于分散风险。3.财务涉及面广,管理较难企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂,涉及的主体较多,包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等,再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多,这些也就使得财务管理上复杂程度较高。三、控制房地产行业风险的有效措施1.构建正确的风险评价体系首先需要有科学正确的风险评价指标,要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平,把握企业对资金的发展能力以及偿还能力,以便正确恰当的对其

5、风险及时预防和提出相对应的措施,这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准,使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。2.开发多渠道的融资方式只凭借传统的融资方式不利于分散风险,会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道,形成新的融资方案,来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理,其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步的开发自引外资的条件:比如,可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,来吸引外来投资者的眼光,要降低融合资金的成本,这样既可以节省财务管理的费用,也可以

6、不[1][2]下一页断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,来不断的控制企业成本,逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。3.要完善财务管理策略,加强内部控制并且要完善监督体系作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理,要以让客户满意为宗旨,来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理,约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略,以便更好地控制成本。在内部的控制上,要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组,对财务进行定期的考核和监督,实现内部控制的完善。另外,还要在房地产服务的开发和设计上,对成本进行预

7、先规划,以便使图纸上的成本与实际成本更接近,减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组,在各个环节按制度和目标严格监督,尽量减少人为因素的干扰,提高财务风险控制的保障。4.要做好市场调研,降低外部风险房地产行业受到自身和外部因素的双重影响,很多风险来自于市场。市场需求量的变化会对房地产行业产生较大的冲击。因此要成立专门的市场调研小组,聘请或者由专业人才在对市场进行充分调研的基础上来制定公司的财务方案,可以使房地产企业避免盲目跟从潮流,出现盲目投资、资金风险大的情况,来提高行业的市场承受能力,更好地应对行业发展面临的挑战。总之,作为资

8、金需求量大、效益回收期长的房地产行业,要积极的采取措施来防范将要面临的财务风险,减轻政策对市场的冲击,这对稳定当前房地产行业的发展态势有着十分重要的意义,因此,做好风险防范和控制对我国的经济良好运行有着重要的促进作用。