沈阳市苏家屯区土地集约利用评价研究

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1、沈阳市苏家屯区土地集约利用评价研究（二）研究意义1.城市土地集约利用是保护耕地的重要手段人类能够存在于地球之上并且持续的向前发展，原因之一就是耕地提供了人类生存所必须的食物，但是耕地资源的稀缺性又决定了人类必须集约利用土地。2007年辽宁省土地总面积22209万亩，其中农用地面积16844万亩，建设用地2087万亩，未利用地3278万亩，它们分别占土地总面积的75.84%、9.40%以及14.76%。[2]根据相关数据，辽宁省人均占有土地和耕地的面积分别是0.36公顷和0.1公顷，而这两个数字都远低于全国的平均水平，且全省的后备土地资源也很匮乏，所以集约利用土地已成为城市发

2、展的必然选择。[3]2.城市土地集约利用有利于缓解土地供需矛盾的日益突触沈阳市正处在工业化和城市化的加速发展阶段，土地需求量巨大，而国家实行土地实现调控，限制供应用地指标，供需矛盾突出，土地制约经济发展的瓶颈效应日渐显现。2010年，全市新增建设用地计划指标为4800亩，而实际需求达22000亩。可以看出，沈阳城市土地需求与供给的缺口正在日益加大，必须大力实施城市土地的节约集约利用，通过有效推进用地置换，进一步提高沈阳城市土地利用效益。3.城市土地的集约利用是优化土地利用结构的重要手段《城市用地分类与规划用地标准（GBJ137-90）》对我国城市不同类型用地的使用及规模做了

3、明确的规定。结合沈阳市当前土地利用的状况，我们可以得出，沈阳市当前的土地结构有待完善。从具体的数据可以看出，沈阳市居住用地的比重超出了我国对于城市住宅用地比例规定的上限，人均居住用地也在国家标准线之上；而道路广场用地和城市绿地占全市土地的比重分别为7.62%和7.9%，这两个数字是在国家对于这两项用地比重标准之下，人均的道路广场用地和城市绿地的比重也未达到标准[4]；此外，工业用地占全市总面积的比例超出了全国的最高限度，而只有人均工业用地所占比例达到相关标准。[2]辽宁省2007年度土地利用情况分析报告，辽宁省国土资源厅 [3]2010年沈阳市国民经济和社会发展统计公报，沈

4、阳市统计信息网 [4]2010年沈阳市国民经济和社会发展统计公报，沈阳市统计信息网2沈阳市苏家屯区土地集约利用评价研究二、相关研究的文献综述（一）相关基础理论概述1.地租理论地租一词来源于拉丁语rendita，有报酬（return）或收入（income）的意思。地租理论可以分为资产阶级古典政治经济学早期的地租理论和现代西方经济学的地租理论。早期地租理论的代表人物有威廉.配第、亚当.斯密和大卫.李嘉图。威廉.配第在其著名的著作《赋税论》中提出了“地租的实质是剩余收入”，这一论断也被视为他在地租理论上的重要贡献；同时，威廉.配第还提出了地租和土地土壤的肥沃程度相关，同时取决于土

5、地和市场的距离。[5]。威廉.配第的研究对其他学者对于地租理论的深入研究奠定了坚实的基础。亚当斯密在他的著作《关于财富的性质和原因的研究》中，把地租看成是因使用土地而支付给地主阶级的代价，其来源是工人的无偿劳动，是一种垄断价格[6]。大卫.李嘉图在他出版的著作《政治经济学与赋税原理》一书中，集中阐述了他的地租理论。他认为土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。他提出地租产生的两个条件：一是土地是有限的；二是每块土地肥沃的程度和地理位置都存在着差异[7]。李嘉图同时指出，土地产品的价值取决于劣等地的生产条件；而级差地租产生的原因是和超额利润

6、相关的。我们可以从李嘉图的理论中看出，他只讲了级差地租，否认绝对地租的存在。图能对地租理论的贡献在于他重点说明了土地位置与地租的关系。他认为某一种产品的产地价格常与产地至消费中心的市场距离密切相关，即某种产品产地价格与产地至消费中心市场间运费的差额[8]。现代西方经济学的地租理论继承了资产阶级的地租观点，继续掩盖地租所反映的社会经济关系的本质，掩盖雇佣劳动作为价值的唯一源泉。现代西方经济学地租理论的代表人物主要是保罗.萨缪尔森。萨缪尔森认为，为了在一定的时期内使用土地而支付的价格称为土地的租金。租金是对使用供给固定的生产要素所要支付的报酬。土地供给数量是固定的，租金量取决于

7、土地需求者之间的竞争，资产阶级古典经济学的早期地租理论是马克思地租理论的源泉。地租理论指导我们，在城市土地进行定级以及基本地价进行评估的过程中，要考虑到城市土地的级差收益，以地租理论中的级差地租作为评价的基础，谨记[5]毕宝德．土地经济学[M]．北京：中国人民大学出版社，1991：139-141．[6]理查得·伊利，爱德华·莫尔豪斯·腾维藻(译)．土地经济学原理[M]．北京：商务印书，1982：112-121． [7]雷利·巴洛维，谷树忠(译)．土地资源经济学仁[M]．北京：北京农业大学出版社，1989：89-12