物业服务行业深度报告：峥嵘初现.docx

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1、投资聚焦研究背景物业服务行业具备孕育行业巨头的基础。当前市场化进程方兴未艾，行业正处于整合初期。头部企业将在未来2-3年收获高确定性高速成长，同时庞大的业主资源也昭示增值服务富有潜力。我们注意到部分企业已经显露行业龙头迹象。清晰明朗的发展前景，具有延展性的商业模式，以及优秀稳定的财务表现，令板块头部企业值得重点关注。随着港股该板块标的日益丰富，市场重视度亦将逐步提升。创新之处1、使用了物管企业的评价体系。明确了物管企业5个核心竞争力维度：1）母集团平台实力；2）品牌力；3）项目运营体系；4）中层管理团队及5）资金优势。我们运用自建的五

2、维评分坐标系对行业企业执行了系统性的竞争力评价。2、梳理了主管部门取消物业企业资质认定进程中的政策演变，显示行业政策方向及较低的政策风险。同时对社保征管改革政策的财务影响进行敏感性测算。3、整理了行业主要公司的多维度经营信息，进行多角度的同业比较。主要包括：各公司1）主要经营指标；2）母集団支持平台情况；3）人才培训框架；4）移动端应用概况；5）IPO募资用途；6）兼并收购事件；7）增值服务主要业务投资观点物业服务行业投资逻辑清晰简明。1）行业具备万亿市场规模，且增速较快；2）面临较低的周期风险和政策风险；3）市场化进程令集中度快速提

3、升，龙头份额增长；4）行业自身的商业模式具备出色的资本回报和现金转化表现。我们对于行业领先企业的发展前景整体给予正面评价，维持行业“买入”评级。综合五维评分表结果，当前我们行业首推为绿城服务和碧桂园服务。二者分别为多元业态发展和基础服务扩张两类增长方式的代表企业。绿城服务：业务呈现多极增长格局，看好其增值服务未来发展。碧桂园服务：管理规模扩张持久迅速，项目盈利能力维持高位。同时建议积极关注估值处于低位的雅生活服务和彩生活。投资风险外延进程不及预期；人工成本上涨过快；地产销售市场遇冷。目录1、行业规模依然快速增长，市场化进程提速61.1

4、、全国物管行业规模具备万亿市场规模61.2、格局高度零散，市场集中度加速提升71.3、政策市场化导向明显91.4、社保征管改革短期带来成本压力，长期利于行业发展112、头部公司是行业趋势显著的受益者112.1、母集团有效支持下的天生骄子132.2、经营管理系统搭建盈利能力及扩张基础142.3、资金优势驱动外延整合223、头部企业的四类成长路径243.1、基地市场精耕243.2、地域多元化发展263.3、项目业态多元扩张283.4、增值服务的壮大294、投资建议314.1、绿城服务（2869.HK）314.2、碧桂园服务（6098.HK

5、）325、风险分析33图表目录图1：中国物管行业规模6图2：中国城镇人口占总人口比重（1949-2017）7图3：社零总额和居民消费增速的背离体现出服务性消费高增长的延续（2014-至今）7图4：中国房地产当年新开工房屋面积（千万平米）7图5：中国商品房销售面积（千万平米）7图6：物管百强企业管理面积均值及市场份额7图7：物管十强企业管理面积均值及市场份额7图8：中国物业服务百强企业合同储备面积均值8表1：2014-2018行业百强综合实力排名8图9：物管领先企业具备较高的ROIC（2017）9图10：物管领先企业具备较高的净利润现金

6、含量（2017）9表2：物业服务企业资质认定取消进程中的政策变化9表3：部分物业公司净利润对社保缴纳比率的敏感性测算（数据样本为2017财年）11表4：2017年行业十强和百强企业对比11表5：领先企业所需要具备的竞争要素12表6：物管企业经营指标比较（2017）12表7：主要物业公司的母集团支持平台13图11：房地产市场集中度提升13图12：母集团对物管公司竞争优势的多维度塑造14图13：绿城服务经营管理体系图示14表8：2018中国物业服务百强满意度领先企业前10名15图14：绿城服务存量物业项目杭州风雅钱塘15图15：百强企业物

7、业服务费收缴率与项目续约率均值16图16：2017年百强企业各业态物业费收缴率16图17：人工成本占经营成本55.84%16图18：主要省份区域月最低工资标准（元/月/人）16图19：36城住宅物业服务费17图20：百强企业各业务外包项目占比17图21：百强企业智能化平均投资金额17图22：百强企业人均在管面积及人均产值18图23：领先物业企业每百万平米用工数比较（2017）18表9：部分物管上市公司人才培训框架19图24：百强企业单位城市项目均数（个）20图25：百强企业进入城市数量均值（个）20图26：2017年百强企业拥有APP

8、的数量占比20表10：部分物管企业APP概况21图27：部分物管企业单位在管面积业主增值服务收入（元/平方米/年）21图28：生活服务行业市场规模（人民币万亿元）22表11：上市物业企业IPO募资额及资金用途22图29：