2014河北大厂项目定位报告

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1、2009.1.13项目定位报告河北大厂报告思路Part1本体概况Part2城市发展趋势下的机会分析Part3区域房地产市场简析与研判Part4基于本体解析的价值分析Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part8规划方案及物业发展建议Part9项目定价策略及推售方案土地位置面积性质用途规划指标要求出让年限日照间距系数容积率建筑密度绿地率夏垫镇政府对面、李大线东侧约21982㎡出让居住低层≤1.1低层≤20%≥30%70年1.74多层≤1.7多层≤28%中高层≤2.0中高层≤25%高层≤3.5高层≤20%本体概况本体概况本案离大厂县区有一定距离，而城区建设较为一般，无高端

2、的商业和住宅项目，支撑本案的相关资源有限。同时，本案周边几无新盘。报告思路Part1本体概况Part2城市发展趋势下的机会分析Part3区域房地产市场简析与研判Part4基于本体解析的价值分析Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part8规划方案及物业发展建议Part9项目定价策略及推售方案城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2008年，北京人均GD

3、P超8000美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。北京所处阶段几个数据:2020年，14亿，城市化率67％，城镇人口9.4亿。?2003年底，城镇人口5.2亿。?做个减法：9.4-5.2=？?2020年以前，增加约4.2亿城镇人口。?严控18亿亩耕地（生命线）?2007.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来城市化水平达到70%表现：——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土……人口郊

4、区化的三个前提:——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来北京城市发展所处阶段关键特征1城市边缘形成多个新城※城市由单中心向多中心都市演变※产业由于成本的压力，开始外迁※城市大力发展通往城市郊区的便捷交通※在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个侧中心：机场、科学城、港口、产业基地等2经济结构发生变化※城市集中的部门并非直接生产经营有形产品，而是涉及无形产品——信息※二次产业转向郊区※零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区经济社会特征3产生大量的知富阶层※城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层※受过良好教育、综合素质、有生活品位4城市病的产生

5、，知富阶层趋向郊区居住和度假※城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市※知富阶层依附于城市，又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征城市化郊区化基于客户驱动的郊区化发展模式——2个趋势下的4个驱动模式—主动郊区化—被动郊区化*人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。?*具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动本地驱动产业人口驱动私家车驱动主动郊区化的特征：北京城市发展角度下的主动郊区化北京正处于发展中

6、国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；人群迁移：城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区……中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性年份全国人均GDP北京人均GDP增长率2007年178965604416%2006年

7、140404850512%2005年123364274614%2004年105423685014%2003年939831613—北京地理特征下的主动郊区化趋势北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移•北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。•西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。•南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。•东