2014年镇江瀚景存量分析与推盘思考

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1、瀚景存量分析与推盘思考前言存量分析高层推盘目录Part1Part3Part2营销推广Part4前言存量分析高层推盘目录Part1Part3Part2营销推广Part42021/6/29市场研读8月成交企稳。一是大部分城市调控政策都出现了松绑，到目前为止已经有接近38个城市松绑限购，信贷方面相比之前也有所松动；二是以价换量持续，特别是二线城市，大部分城市都有以价换量的项目出现，吸引需求入市。100个城市中，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。部分房企由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金。而

2、这种局面，在9、10月份将会持续。对于那些以刚需项目为主，在市场较弱的环境下依然高价拿地并且开发周期较短的企业来说，资金压力相对较大。一面是房企对资金的渴望，另一面则是银行和其他金融机构对房地产融资的谨慎。2021/6/29总体思路盘点瀚景已售情况：双拼目前成交26套，叠加目前成交25套，花园洋房成交26套。盘点瀚景目前货量：下叠8套，1000万总销。洋房46套，5000万总销。盘点瀚景高层情况：150套房源，计划开盘去化30-50套，1500-2700万总销；12月底前再去化20-30套，再冲1000-1500万。盘点洋房的市场外部环境，和内部环境，

3、营销推广力度偏弱，拟加强推广和客户开拓。主要手段网络炒作造势、来访未购客户回访、老客户上门拜访、建议有集中亮相动作（事件营销）。盘点高层的外部环境，风景城邦、新城上尚城、景湖印象10月上旬有开盘计划，福林广场10月下旬有开盘计划。建议本案10月7日开盘（暂拟）。精准营销来访210组，7：1成交比例，开盘最低30套。2021/6/29叠加、洋房客源解析盘点瀚景已售情况：双拼目前成交26套，叠加目前成交25套，花园洋房成交26套。叠加客户来源以京口区40%、润州区28%为主，年龄层主要以40-50岁为主，职业是教师、公务员、事业单位、私营业主，很多关注的是

4、环境（有湖）。花园洋房：客户来源以丹徒34%、润州23%、京口23%，年龄层在30-40岁之间。丹徒区客户：之前购买过丹徒其他小区，对小区环境不满意，想换个居住环境，但对丹徒生活环境有依懒性，不得已买瀚景，有一种“不得已”和“无奈感”。京口区主要是冲着湖，看重环境和区域未来。高层客源解析对于高层我们卖点如下：湖景、学区、邻居（别墅里的小区，周边人的层次高，花高层钱享受别墅生活的气氛）、送装修、配套、附送面积、视野。80㎡：1、（客户群体以丹徒为主）：首付低满足刚需一族、文艺青年、新镇江人，年龄在25-30岁。2、（润州、京口区）：年龄在45岁左右，更多

5、是买2套，1套自己1套给孩子。99㎡：1、丹徒区：25-35岁，用于婚房，客户职业：政府公务员、事业编制、教师、小私营业主。2、丹徒区乡镇和本地人，年龄40-50，改善居住条件或者动迁原因，一步到位。132㎡：客户年龄层：40-50岁（小孩在15-25岁之间）1、丹徒客户：沿街商铺小业主、居住在丹徒低端小区的居民。2、丹徒乡镇：高资、石马、三山、上党、谷阳。3、京口区客户：要高层对环境有要求，但是由于资金有限。推广思路高层与洋房的推广采取互相借势，相辅相成的总体策略。针对不同客户，齐头并进，突出高层、洋房辅助。（户外、网络的运用上，高层、洋房、天地各占

6、一席阵地）。下叠目前总价范围在125万-150万，洋房总价范围在73万-100万，高层总价范围在45万-78万。从产品的包装上延续叠墅——平墅——瞰景高层这样一条产品线。瀚景在调性塑造上不足，通过户外广告更换画面，网络媒体新一轮炒作，重新建立瀚景作为谷阳湖精神领袖的杰出坐标。瀚景领衔，大肆炒作谷阳湖概念主题和区域规划，政府要将谷阳湖打造成为镇江的城市客厅，那么瀚景就这城市客厅里的耀眼明珠。瀚景三组产品重新定位财智阶层，精神领地泊岸观景，家族宅邸乐活一族，健康绿色叠加洋房高层叠加别墅花园洋房湖景高层普通小区财智阶层，精神领地泊岸观景、家庭宅邸乐活一族，健

7、康绿色高端别墅目标客户瀚景客户金字塔结构分布前言存量分析高层推盘目录Part1Part3Part2营销推广Part4成交分析竞品情况项目卖点存量分析Part1Part3Part2价值植入Part4458套(一）瀚景双拼、叠加、洋房成交房源梳理和分析双拼目前成交26套，叠加目前成交25套，花园洋房成交26套2021/6/292021/6/292021/6/292021/6/29瀚景叠加客户各区域分析区域润州区京口区丹徒区新区南京等周边总计比重28%40%16%8%8%100%人数71042225瀚景叠加客户各年龄段分析年龄层30岁之前30-39岁40-4

8、9岁50-59岁60岁以上比重12%24%44%12%8%100%人数36113225叠加成交