浅谈我国房地产企业融资的主要方式及适用对象

《浅谈我国房地产企业融资的主要方式及适用对象》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈我国房地产企业融资的主要方式及适用对象摘要：作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业对整个国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产是典型的资金密集型产业，资金在整个房地产项目开发的过程中环环相扣，其投入密集、投入量大、回收周期长等特点，导致越来越多的房地产企业不断寻求各种各样的融资方式以优化其资金使用效率，提高收益。我国房地产企业融资的主要方式包括：银行贷款、信托贷款、私募基金、融资租赁等，针对不同的融资方式，适用的对象也不尽相同。中国3/vie　　关键词：资金融资方式银行贷款适用对象　　我国房地产企业

2、融资的主要方式包括：　　一、银行贷款　　我国房地产企业根据项目开发的不同阶段涉及到的银行贷款包括：　　（一）项目开发前期―并购贷款：银行向房地产企业提供资金，用于取得项目开发所需土地的相关贷款。该种贷款的审批主要以综合考虑企业资质、风险控制措施及收益回报为前提。通常，银行需要通过总资产、资产负债率及净资产等财务指标综合评定贷款申请企业的资质。合格企业通过提前让渡部分公司股权（银行所持股权对应净资产数与贷款金额匹配）、承诺取得土地后将土地足额抵押给银行（土地评估价值与贷款金额匹配）、资质较高的母公司提供信用

3、担保等作为增信措施来取得银行贷款。但无论企业采取怎样的增信措施，该种贷款的回报普遍为固定的利息。　　该种贷款可以一定程度上帮助企业节省项目开发的启动资金、优化资金杠杆适用效率。往往，银行更青睐于将并购带提供给资质好、项目规模大的企业。该种贷款资金使用用途单一，用于支付土地款。期限可以申请到3-7年。　　（二）项目开发中期―开发贷款：在满足“四-三-二”原则的前提下，房地产企业可以申请到开发贷款，即四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证）齐全、企业项目开发自有资金投入量达到30%、房地产开发企

4、业满足二级开发资质。　　作为房地产开发过程中最重要、最传统的贷款，该种贷款因贷款金额较大，往往可以申请到项目开发总投资量的50-70%，且融资成本较低（基准利率上浮幅度较小）普遍适用于各种类型的房地产开发企业。开发贷款的增信措施多数采用土地抵押的方式且抵押率较高。　　但该种贷款也存在一定的资金使用局限性，银行往往要求房地产开发企业提供相关资金使用合同及凭证等以采取受托支付的方式发放贷款，贷款大部分用以支付项目开发的工程总包款等。原则上房地产开发贷的期限仅覆盖地产开发的中后期，一般不超过3年。　　（三）项目

5、开发中后期―按揭贷款：当房地产开发项目（普通适用于住宅项目）达到预售条件（已交付全部土地出让金并取得土地证、取得用地规划许可证、取得工程规划许可证、取得施工�C、已投入的开发资金达到项目开发建设总投资的25%等）并一定程度上实现预售后方可申请。　　近年来，由于住房按揭贷款的收益率偏低、回收周期较长，银行往往吝于发放并将该种贷款的总规模控制在较小范围内。按揭贷款的期限为1-30年不等。　　而该种贷款的取得一定程度上可以大大帮助房地产开发企业实现项目的预售，因而与开发贷一起被视作房地产项目开发过程中非常传统、

6、重要的贷款种类，普通适用于各类房地产开发公司用以作为变相的销售款回收项目开发的资金。按揭贷款的增信措施为房产抵押。　　（四）项目开发结束―经营性物业贷款　　经营性物业贷款起源于香港，由东亚银行率先引入，主要适用于已经开发完成并投入运营、且已产生一定规模运营收益（租金）、现金流较好、项目综合收益高、还款来源较为稳定的商业物业资产（包括但不限于商场、写字楼、酒店、商铺等）。　　经营性物业贷款的资金使用较为灵活，可投入到物业资产的日常运营、置换项目前期的贷款和超过项目资金本规定比例以上投入的资金上。营业性物业贷

7、款的增信措施为项目自身的商业物业资产作为抵押或追加企业所持有的其他资产等，抵押率通常在70%以下。　　经营性物业贷款的期限原则上不超过8年。　　整体来看，经营性物业贷款期限较长、资金使用较为灵活，可以很好地稳定、改善公司的现金流，备受作为商业地产项目或综合性地产项目持有者的房地产开发企业的青睐。　　二、信托贷款　　尽管银行贷款为房地产项目开发的各个阶段提供了种类较为齐全的贷款，但由于银行贷款从本质上对贷款主体（房地产企业）资质、项目标的、资金用途及贷后管理等设置了诸多限制条件，导致部分房地产项目难以从银行

8、取得匹配的资金。基于这样的市场情况，信托贷款变得尤为重要。　　信托公司将委托人存入的资金，按委托人或者委托人认购的信托计划所指定的对象、期限、利率、用途等向贷款企业发放贷款。委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自主权，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。　　信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离以及政策规避的作用。　　通常信托贷款根据信托公司在信托产品中所