论我国房地产企业融资方式的创新

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1、2005年增刊改革与战略2005SUPPLEMENTREFORMATION&STRATEGY[金融财政]论我国房地产企业融资方式的创新瞿东波(工商银行广西分行营业部，广西南宁530012)[摘要]在阐述我国房地产企业传统融资方式及存在问题的基础上，分析房地产融资方式创新的必然性，并从利用房地产信托进行融资、利用卖方信贷创新融资方式、阶段性股权融资模式创新三方面论述充分利用金融工具的创新，实现融资方式多元化的战略构想。[关键词]房地产企业信托买方信贷股权融资[中图分类号]F832.45[文献标识码]A[文章

2、编号]1002-736X（2005）S1-0075-03房地产业具有很强的产业关联性，对国民经济多。房地产通过私募融资的方式进行项目开发的也的发展有着很高的贡献率；同时，房地产业是一个有，但不占大的比重。当然我国房地产企业的融资典型的资金密集型产业，具有高投入、高风险、高方式还有其他一些，但是总体来说，这两者是最为产出的特性。充足的资金支持对房地产业的发展至突出的。关重要。目前我国除了部分房地产企业通过上市融2.房地产企业融资渠道的风险特征。（1）在传资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额统的银行抵

3、押贷款业务中，银行作为债权人而房地银行贷款。如何解决当前我国房地产企业融资方式产开发企业作为债务人，显然要遭遇代理成本问单一，风险集中是关系到房地产企业以及整个房地题。简单地说就是房地产开发由于是一个高风险高产业健康发展的重要问题。基于此，本文分析了我收益的行业，因此房地产开发公司无疑会尽量利用国房地产传统的企业融资方式及融资创新的路径银行贷款进行开发。这样一旦开发成功，则可以获选择。得理论上极大的收益而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史一、我国房地产企业传统融资方式及存上

4、曾多次出现。相反对银行来说，在房地产开发项在的问题目成功的情况下将获得正常的利息收益，而一旦发生失败则要承担大得多的本金损失。因此，在利用1.我国房地产企业的传统融资方式。从我国房银行贷款进行房地产开发时风险是极不对称的。正地产企业发展历程来看，我国房地产企业进行房地是为了解决这一问题，当前所发放的银行贷款全部产项目开发时，主要的融资模式有利用银行贷款、为抵押贷款。但事实上抵押物的产生只是一定程度采取股权融资这两种最主要的方式，但以银行贷款上减小了这一风险而并不能最终消除这一风险。在却一直占房地产企业融资

5、的统治地位。（1）利用银房地产抵押贷款中仍然存在诸如抵押物风险、内外行贷款与自有资金相结合。这种方式是我国房地产勾结的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国当前企业传统的融资模式。以中国人民银行统计月报显评估中介机构以及社会信用体系尚不完善地情况示，2003年累计发放房地产开发贷款4060亿元，下，这一风险仍相当严重。（2）对银行信贷的严重开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据依赖，会使房地产企业对宏观政策的依赖度也大大国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，增加。我国对银行特别是国有商业银

6、行的直接监管2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占表现突出。国家会根据银行的经营风险以及行业风28.89%，比去年提高了9.7个百分点，同比增长险对银行进行宏观调控，这些调控手段不但有利率67.5%。如果加上开发企业流动资金贷款，施工企政策，更有贷款方向上的指导与管理，因此这就会业垫资中的银行贷款部分，预收款中的个人住房贷影响到房地产企业的融资成本与信贷难度，不利于款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在房地产企业财务稳定。（3）通过上市并不是所有企60%左右。而美国70%以上的房地产开发建设资

7、金业都能做到的。这主要是因为进行上市融资必须满是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%～15%。足一定的条件，而对于大部分房地产企业而言，想（2）采取公开上市或私募的方式进行融资。房地要达到公开上市交易的要求很困难，所以这种方式产企业上市的方式主要有通过直接上市。即具有一并不能满足大部分房地产企业的融资需求。另外一定资质的国内房地产商通过在国内证券交易所进个表现是上市后所得到的现金，只能对该上市企业行挂牌上市，这种上市的方式一方面为企业融资，近几年的项目开发有一定的资金帮助。从长远来更重要的是为企业带来了

8、良好的公司治理方式与看，企业上市的目的并不是解决房地产项目资金的管理上的规范。从2001年重新允许国内房地产企要求，而应该是通过上市规范企业的运作，形成良业上市后，到现在共有五十多家房地产上市公司。好的公司治理结构。另外种方式是买壳上市，通过购买一些非房地产类的上市公司达到控股的目的，然后，采取改变该上二、房地产融资方式创新的必然性分析市公司的主营业务，使其向房地产方向转型，从而达到“买壳”变相上市的目的。最后一种方式是通1.