旅游房地产开发市场定位探究

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1、旅游房地产开发市场定位探究文献综述和理论基础旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”　　旅游房地产开发市场定位探究文献综述和理论基础旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”　　旅游房地产开发市场定位探究文献综述和理论基础旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”　　旅游房地产开发市场定位探究文献综述和理论基础旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的

2、概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”为主。分时度假以分时出售度假产品的居住权被国外首先应用,旅游房地产这种产品才得以发展。这种销售模式到了中国以后,旅游房地产朝着更多元化的方向发展,景观住宅、度假酒店、酒店式公寓等多种产品都成为了旅游房地产的开发类型。基于上述原因,国外关于旅游房地产的研究内容主要体现在对分时度假的研究成果上。Woods认为分时度假概念既具有分时使用权的意思,也包括时段交换权的内容[1]。Adrian从经济系统和市场营销角度进行研究,认为分时度假的供应市场不均衡现象日益显现,实力强大的项目开发者逐渐赢得市场优势[2]。Clever用实

3、证方法研究了德国旅游房地产的投资现状,认为房地产商逐渐看好旅游业的投资环境,人们在休闲社会来临的背景下将有更多的闲暇时间,旅游房地产的开发潜力很大[3]。Blank对分时度假的市场前景持乐观的态度,但销售策略上的不合理和不科学破坏了目前的市场形象,亟待改善[4]。Hobson提出建立私人所有房产俱乐部的模式,另辟蹊径研究了度假房地产的销售方式,认为此种方法新颖而有参考价值[5]。Rezak强调定价的关键性作用,认为在对分时度假产品制定价格之前,应详细了解项目所在地的社会发展状况和经济竞争实力[6]。John认为分时度假产品的消费群体多为中产阶层,较富裕并且

4、综合素质较高,多数购买动机为考虑节约未来休闲成本[7]。Sparks针对澳大利亚分时度假产品的业主进行了一次心理价值的调查,认为置业者认可分时度假,主要是因为此类产品满足闲暇需求、彰显身份地位、产品保值增值[8]。总体来说,近些年来国外主要针对分时度假来研究,这只是旅游房地产的一个方面,应用性成果也多体现在研究报告和实务操作中,但是从学术理论的层面来讲,研究探讨不多,相应成果也较少。我国对旅游房地产的相关研究落后于西方,在理论体系和实际运作中都还有很长一段路要走。自从旅游房地产的概念在中国提出以后,理论研究就已经开始,还有很多应用实例的探讨。近年来旅游房地

5、产的开发量日益增大,也得益于这些研究成果的支持,其主要研究成果如下:(1)概念研究:沈飞较早提出旅游房地产概念,他认为旅游房地产是一种特殊的房地产开发,主要目的就是旅游度假,开发项目全部或部分的实现了旅游功能[9]。随后,程绍文、胡浩等学者从不从的角度提出了其他概念,对概念的理解更多元化,使旅游房地产的研究领域也随之拓宽了[1-13]。正是由于旅游房地产的开发在我国起步晚,相应的学术研究也较少,目前对其概念的界定还有很多其他的声音。(2)旅游业与房地产业结合研究:旅游房地产的概念提出之后,作为联接旅游业和房地产业的桥梁,两者的协同发展问题便倍受学者重视。王

6、赞强认为旅游业发展势头迅猛,房地产业瓶颈凸显,两者的协同发展有其历史的必然性[14]。沈飞在概念研究的基础上,又对旅游业与房地产业的横向结合进行了研究[15]。胡浩从技术层面入手,提出了旅游业与房地产业协同发展的模式和各自的特点[16]。钟栎娜从根本上分析了旅游业与房地产业结合发展的前提,认为应该重视其层次性的梳理[17]。尹士珍不仅分别对旅游和房地产的相关理论进行整理,还运用理论交叉的方法将两者融合探讨[18]。(3)开发模式与类型研究:由于旅游房地产开发的条件不成熟,其发展历程曲折而复杂,对于开发模式和类型的研究也是经过了停滞—启动—发展的轨迹。陈卫东

7、在学位论文中总结了影响旅游房地产开发的政治、社会、经济等因素,初步总结了开发模式的几种类型[19]。孙红亮在开发模式研究的基础上,站在资本运作的角度,提出用项目投资基金化处理的方法来发展旅游[1][2][3][4][5]下一页房地产的新思路[2]。尹李在前人的理论基础上,对旅游房地产各种开发模式的特点、优劣进行梳理和总结[21]。张雪晶重视旅游资源对发展旅游房地产的重要性,认为旅游资源是一切旅游房地产产品的基础和前提,并以此为研究重点对不同开发模式中的资源特点进行比较和总结[22]。陈劲松更深入细致的研究了旅游房地产的开发类型,划分出了六大开发模型,为开发

8、者的前期定位提供了参考依据[23]。(4)市场与营销研究:黄吉夫从