达观机构2009年09月长沙松雅湖畔营销推广策略案

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1、松雅湖畔营销推广策略案长沙达观整合推广机构09/09版权所有，敬请尊重世界上最好的建筑，总是以湖水为家！——美国著名建筑师赖特梭罗在瓦尔登湖品读精神！达٠芬奇在科莫湖领悟生命！毕加索在日内瓦湖栖息心灵！比尔٠盖茨在华盛顿湖鉴赏豪宅！每一个成功人士，都应该有一种湖居生活，让心灵舒展，让生命沉淀！松雅湖畔，我们必须攻克的两大命题如何充分挖掘松雅湖的独特价值？如何最大化提升松雅湖畔的居住价值？对于居所而言，最具价值的，莫过于湖居！而对于湖居而言，最大的价值，莫过于湖！我们要完成的，不仅仅是松雅湖畔二期的销售！我们要立足

2、的，也不仅仅是松雅湖畔这一个项目！我们需要，从更宽广的视野、更长远的角度去考虑松雅湖畔及磐鸿置业！我们必须，着眼于松雅湖畔持续开发的战略地位去考虑其未来的快速销售及长久的品牌提升我们必须，立足于一个品质发展商长远发展的品牌高度去考虑其形象的建立及长足的发展这，就是本案所必须完成的任务——一、重塑并全面提升松雅湖畔形象，保证项目二期乃至未来的持续热销，实现项目由中端向三期中高端形象的过渡提升；二、通过松雅湖畔的成功，打造磐鸿置业品牌，从而推动磐鸿置业在房地产业乃至其他产业的运营发展；三、将松雅湖畔及磐鸿置业塑造成长

3、沙知名品牌，实现项目与企业、产品与品牌、销售与口碑的多赢格局。一、探湖：市场研究分析二、观湖：项目SWOT分析三、搜湖：目标客户定位四、定湖：项目定位建议五、论湖：借湖炒作建议六、推湖：营销推广部署七、攻湖：公关及营销活动八、介湖：项目媒介建议九、谋湖：磐鸿置业VI建议十、运湖：公司及团队介绍畔湖行动十部曲探湖--市场研究分析one上半年70大中城市急速回暖，下半年是佳境延续，还是暗藏危机？从2009上半年成交面积走势来看，整体市场大幅回暖，而第一季度呈现直线上升态势，第二季度则波动较大，这与五一传统热销节点，开

4、发商集中推货和大力推动有关，而四、六月的略现低迷则与三、五月的集中成交、客源消化较大有关。1.109上半年长沙楼市成交情况成交面积——一季度直线上升，二季度节点波动从2009上半年成交均价走势来看，随二月全面回暖开始，三月均价直线上升，至四月开始呈平稳上升趋势。从成交面积及成交均价走势的对比可以看出，长沙楼市已逐步趋向平稳。预计下半年成交及均价将呈平稳态势。成交均价——一季度直线上升，二季度平稳上升上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比

5、为0.76：1，其中新建商品房住宅供销比为0.75：1；四县市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.72：1。从全市比值来看，供销比进一步降低，表明市场上的相对存量继续减少。供销比——供销比进一步降低，市场相对存量继续减少上半年长沙市新建住宅成交金额为239.69亿元，同比增长78.44%。长沙内五区新建住宅成交金额为170.77亿元，同比增长61.26%。上半年长沙内五区新建纯商品房均价为4254元/㎡，其中，商品住宅平均售价为4019元/㎡。成交金额及均价——成交金额大幅上升，成交均价

6、稳重有升价位结构——销售价格向主流价位回归从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/㎡、4500-5000元/㎡价位段比例明显缩小。多数楼盘开始回归主流价位，3500-4000元/㎡价位段住宅销售独占鳌头。1.209上半年长沙楼市综合分析成交户型及购房特征——以69-90㎡、120-144㎡为主，刚性购房得到释放上半年长沙内五区累计住房供应套均面积

7、为107.23㎡，同比增大2.25%。60-90㎡、120-144㎡是市内五区当前供销量最大的户型面积区间，是初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90㎡以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。土地成交——6月土地成交趋向活跃6月，长沙内五区招拍挂出让土地17宗，土地出让面积62.68万㎡，其中，住宅用地9宗，土地出让面积50.06万㎡。长沙内五区土地实际成交11宗，成交面积15.96万㎡，成交总价17862万元，综合地价水平值1119.48元/㎡，其中，

8、住宅用地成交面积3.55万㎡，成交金额6419万元。1.309下半年长沙楼市预测宏观经济稳健发展，观望气氛逐渐消散下半年随着各项政策的深入落实和积极应对变化的新政出现，宏观经济仍将保持良好的态势，普通百姓的信心将得到进一步增强。长沙整体经济的稳健和活力，房地产市场的健康，都将使普通百姓产生合理的市场判断，观望气氛也将逐渐消散。安居工程稳步推行，有效需求有力激发包括经适房货