绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案.ppt

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1、构筑普陀商务新特区绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案绿洲湖畔商务港问题界定绿洲湖畔商务港是什么？对于上海，对于普陀，对于上海置业,30万方的绿洲湖畔商务港意味着什么？绿洲湖畔商务港的核心卖点是什么？我们的产品组合是什么？30万方的综合性商务特区的市场立基何在？市场的切入点是什么？我们的市场支撑创造性的需求——带着问题的思考去阅读我们的思维产品思考点市场思考点研究方法的探讨战前思考三步曲——第一步常规思考模式：平行思考宏观研究区域版块研究本案结合研究竞争研究消费者客层研究此方式为最普通的研究报告模式，通常讲究逐渐深入，但总体上5项研究内容呈平行研究，相互串联互动性不

2、足；但绿洲湖畔商务港项目由于特定的环境，此种研究方式已不能满足。梯度思考：纵向思维对应互动本案版块宏观引擎目标对象竞争本案已经不是一个普通住宅楼盘或商务项目的地位，整个金沙江版块/真北路版块的发展将直接影响本案的发展，上海/普陀宏观引擎是主要是主要的版块支撑，而竞争状况在全区乃至全市进行影响.战前思考三步曲——第二步旋涡思考模式：核心提炼个案蕴涵在版块影响之中，是最为核心的部分，版块带动本案发展，本案造就版块的亮点。同时宏观/目标对象上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更为重要的由于时代的变化，互动的作用也在加强，主要体现共同营造促生新的

3、产品和新的业态。基础成长创造板块目标对象本案宏观市政、经济周期影响时代1竞争时代1互动时代2竞争时代2互动战前思考三步曲——第三步之前,周围再没有一个项目,能像本案一样,这么依托于一个版块,又超脱于一个版块.在整体营销策划本案之前,我们必须深入了解普陀,了解真北路商务圈,期望透过城市的变革，区域的演化与商务的成长，得出对绿洲湖畔商务港的准确定位.简而言之,我们认为:绿洲湖畔商务港是普陀区金沙江版块众多的房产开发项目之一,但,又远不仅仅如此.本报告主要内容普陀,迈入了新时代项目策略思考突破性的市场营销传播及表现第一部分:普陀,迈入了新时代位于金沙江路和真北路两大主

4、要干道路口,中环线边.处于真北路卖场经济圈和金沙江住宅版块的核心本案所处的位置集商务/办公/酒店/公寓于一体,总建筑面积30万方的物业综合体是上海置业倾力打造的新一代大型商务港本案概况三环格局,使上海整体城市发展呈现六个同心圆带格局第一环中心区第二环中心区至内环（城市居住区）第三环内环与中环之间（产业发展区和居住地发展区）第四环中环与外环之间第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区）第六环未来发展的一城九镇。上海,一个分带辐射的格局已经形成.本案所处板块体现在第三/四环.本案之于上海:环状扩散本案之于大势上海,房地产永不落幕的繁华!2，000万方的去化量,持续上涨的

5、房产价格,良性互动的一二三级市场,高超的政府调控力,创造了上海房地产迅猛健康发展的一个个奇迹！产业引擎,带动房地产的健康发展世博会,黄浦江两岸综合开发,苏州河整治,轨道交通网络…众多的利好持续将房产从一个高位推向另一个高位;但,决定上海房产最重要的因素是大上海经济的快速发展,坚实的产业支撑起健康的房产.国际化,带来投资的多元和永续上海,已不仅仅是上海,更是长三角的上海,全国的上海,国际的上海.大势下的写字楼市场上海市场现有甲级写字楼总面积约为470万平方米建筑面积，平均入驻率90%。2007至2008年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为230万建筑面积，其中供

6、出售的新甲级写字楼面积约为50-60万平方米建筑面积，占21-26%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。相比之下，住宅市场每年则有近1800万平方米的供应量。新加坡:750万平方米建筑面积，平均入驻率86%香港：547万平方米，平均入驻率90%纽约：2600万平方米建筑面积，平均入驻率94%东京：2900万平方米建筑面积，平均入驻率92%上海甲级写字楼的总供应量预计在2006-07左右赶上新加坡和香港的水平。售价目前甲级写字楼根据地理位置和品质划分的平均售价为2000-4000美金/平方米建筑面积，相比之下，香港同等规格的甲级写字楼平均售价为4000

7、-5000美金/平方米建筑面积。所以，上海甲级写字楼的升值余地非常大。大势下的写字楼市场2006年甲级办公楼新增供应量为353，000平方米，空置率为5.8％。今后两年（2007年至2008年）甲级办公楼的新增供应量仍然很小，平均每年232，000平方米，这个数据仅为前5年的平均供应的一半。根据业内人士估计，新一轮的集中供应将至少会在2005年之后上市。截至2006年12月，中心商业区域的办公楼租金在每月每平方米29.74美金，而非中心商业区域为每月每平方米20.13美金，整体平均租金报价为240.3元人民币/平方米/月。旺盛的市场需求预示着中心商务区办公楼租金

8、将在2007年再创新高。