大连东方圣克拉营销总纲及执行计划

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1、2021/8/6谨呈：大连亿达软件园发展有限公司亿达东方圣克拉2011年营销总纲及执行计划2PART1回顾总结31关于项目总结[销售总结]1、2010年销售套数594套。（截至2010.12.22）2、2010年销售额12亿。3、2010年回款额9.4亿。5.30一期开盘：项目推售：260多套项目销售：225套销化率：87%7.3加推：项目推售：73多套项目销售：51套销化率：70%9.24二期开盘：项目推售：251多套项目销售：210套销化率：84%10月：项目推售：10多套项目销售：9套销化率：90%7月加推15#，成功将价格进一步提升。东

2、方圣克拉销售均价较为平稳，稳中小幅上涨，整体销售率80%左右。5月份、9月份为开盘热销期，销化率较高，7月份、10月份分别加推，项目采用“小步快跑”策略，实现了小规模的热销。11月份楼王组团加推，面积区间为220-300平米，现每周加推5套房源。11月：每周特推：5套面积区间套数剩余消化率60-70㎡178597%130-190㎡3411496%210-310㎡22213639%顶底跃97970%[销售总结]两次集中开盘，整体消化率达到80%，价格由13000元/平增长至15500元/平。南区现有房源约260套，存量较多，集中200平以上，产品

3、梯度不大，市场认知为“尾房”，消化速度慢。10#11#12#13#[产品总结]面积剩余套数所占比例备注40-70114.20%保留130-15093.43%超建150-18062.29%180-2209937.79%230以上4015.27%顶底跃9737.02%未推总计262100%剩余房源集中在10#、12#、13#、11#。多为4F以下，18F以上。剩余产品集中为200-300平大户型，约260套，房源存量较大，消化速度慢。市场认知为“尾房”。销售团队角色转化过程中。北区共有房源1240套，主力户型为80-140平，主流户型，类型丰富。1

4、1年主力出货产品。[产品总结]面积区间套数比例8046437.42%1141048.39%121584.68%14240632.74%175524.19%18815612.58%总计1240100.00%北区主力面积为80-140平米，总户数1240，总面积为15万米。1#、2#、8#楼面积相对较大，面积区间120-188平。8#、9#楼景观资源最好，属360°景观。9#8#82关于客户总结成交客户相对集中，沙河口为绝对主力，消化周边地缘性客户，区域外客户较少。沙河口中山西岗甘井子开发区北三市省内省外海外193412088583521246.7

5、%9.9%4.8%21.3%1.2%1.9%8.5%5.1%0.5%[客户总结]客群相对集中。业主以地缘性客户为主，周边区域为辅。业主集中在软件园片区的亿达老社区。10面积客户基本特征购房目的关注因素成交周期65-75㎡年龄：25-35岁现居住地：项目周边职业分析：IT、企业高管、金融行业、政府部门子女就学学区、升值潜力一个月以上136—138㎡年龄：35-38岁现居住地：亿达老社区职业分析：教师、企业高管改善居住亿达品牌、自然环境一个月左右169—226㎡年龄：39-46岁现居住地：项目周边、亿达老社区职业分析：其他行业企业主改善居住社区配套

6、、居住氛围一个月左右302—320㎡年龄：35-45岁现居住地：大连高端社区职业分析：贸易、物流相关行业企业主改善居住自然环境、居住氛围一周左右[客户总结]小户型客户最看重学区；大户型客户多为改善居住，最关注自然环境和居住氛围。[150平以上客户总结]地缘性客户和亿达老社区客户为主，部分客户居住在高端社区，外地客户多来自营口、黑龙江等地。10%10%10%20%15%10%25%新新园及理工大学周边亿达国际新城、知音园和康派弘基书香园、杨树街和翰林观海黑石礁、南沙、莱州街和幸福E家社区西山板块、锦绣、绿波板块中山、西岗区域其他和外地区域居住地：

7、以地缘性客户和亿达老社区客户为主。甘井子区中西山板块、锦绣、绿波板块占比重约为15%，中山、西岗区域占比重约为10%，其他和外地所占比重约为25%。部分购买300平以上的客户居住于大连优豪斯等高端社区。[150平以上客户总结]财富自由人群——职务中教育高管、企业主占绝对多数，拥有1-2辆私家车。社会身份=财富自由人群社会地位高——30%企业主，21%教育高管经济实力强——处于隐私考虑，他们都不愿意透露自己的实际经济收入，但从他们的衣着，车辆拥有状态来看他们的经济实力都很强劲[150平以上客户总结]“实在”特征突出——眼见为实：看重展示，看重生活

8、的实际舒适度，购房用途多为改善居住。非刚性需求特征明显——98%二次置业以上。[150平以上客户总结]非刚性需求=容易延迟与等待购房决策，成交周期较长