常州莱蒙都会c区项目前期顾问工作汇报(176页）

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1、莱蒙都会C区项目前期顾问工作汇报（2006年12月）Page1项目概况A区已树立高端形象工作重点为C区开发定位位于常州市中心核心商业区，总占地10.2万平米，总建筑58万平米开发商具有丰富开发经验项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容属城市综合体项目2项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容1234实地调研高档酒店调研：11家，其中，五星级2家，四星级酒店5家，未挂牌高档酒店4家；写字楼调研：19家，其中，市中心13家，新北区6家；高尚住宅调研：29家，其中，市中心11家，新北区12家，武进区6家。消费者问卷调研：发放问卷38

2、0份，有效问卷325份其中，市中心（东方商厦、泰富百货、购物广场）240份武进区（乐购超市）61份新北区每加玛24份深度访谈：7个其中，媒体类专业人士3人设计类专业人士1人酒店类专业人士2人营销类专业人士2人调研概况文献调研：城市规划与发展调研城市经济与产业调研城市房地产市场调研城市历史与文脉调研城市功能结构调研3整体发展建议研究目的各类物业开发定位项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容经济效益分析4项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容周边住宅6500项目公寓8500周边商业25000项目商业40000周边平台项目目前所处

3、平台前期开发已树立本项目在当地市场形象标竿，C区开发必将延续此标竿形象，向高端冲刺。定位前提5项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容开发战略高举高打市场领先者从常州市的整体宏观背景·项目的自身优势出发，结合目前项目的销售情况，证明项目“高举高打，领先市场”的发展战略的正确性，C区作为项目的收官之作，肩负的不仅仅是对该区的投入产出的效益要求，更重要的是对整个项目的补充升华，成为项目的点睛之笔，完美之作，因此C区必须走高端路线。6项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容住宅酒店商业写字楼？突破点不能同时过多纠缠于四者的可行性，必须

4、有所侧重，确定C区项目的引爆点，以此主导物业类型从而论证推断出其他物业类型的可行与定位。什么样的物业类型最能够建立高端形象？答案是豪华酒店。7项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容高端酒店的确定与定位是C区的关键点商业A、B区已规划建有大体量的商业，不适易在C区再主推商业当地无豪华酒店品牌，民营经济发达，对外交流频繁，具备消费能力豪华酒店最能提升形象档次判断分析X写字楼目前常州市写字楼市场经营情况一般，如建高端写字楼将面临较大风险X住宅项目无稀缺景观，体量较小，不完全具备打造顶级豪宅的条件X酒店√8项目背景研究目的报告思路项目

5、结论报告内容报告结构城市发展与规划城市历史与文脉城市经济与产业城市房地产市场项目综合建议宏观背景项目背景地块解析开发战略主题定位项目解析酒店定位住宅定位写字楼定位项目财务评价9项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容一宏观市场城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。未来市场判断：竞争更加激烈，地产市场将进入强者的舞台。二项目战略及定位开发战略：市场领先者价值定位：走高端路线主题定位：豪布斯卡，一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅等业态于一体的城

6、市综合体建筑。形象定位：城市地标、都市心脏风格定位：北欧现代风格10项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容三项目功能分区C1区一栋55层的豪华五星级酒店＋云顶house一栋18层（层高5.2米）Loft商务公寓C2区裙楼5层商业配套＋两栋33层高档住宅。C3区一栋33层空中别墅＋裙楼局部临街商业。备选方案一11项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容C1区一栋55层的豪华五星级酒店＋云顶house一栋三错层商务公寓C2区裙楼5层商业配套＋两栋18层Loft（层高5.2米）商务公寓。C3区一栋33层空中别墅＋裙楼局部临街商业。备

7、选方案二12项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容更改前（平米）单价（万元/平米总价（万元）更改后（平米）单价（万元/平米）总价（万元）一层商业1450229007501.51125二层商业10001.212007501.51125三层商业10000.727200四层商业10000.727200住宅87101.19581116601.213992合计13160151211316016242C3区调整前后经济效益比较调整说明1：结论：C3区调整商业保证住宅品质经济效益是显著的。13项目背景研究目的报告思路项目结论报告内容C2区三

8、至五层改为快捷酒店与商业价值比较调整说明2：房价类型房价客房数量出租率正常经营年收入(万元）标准间200.0035655.00%1429.34类型客房面积（平米）客房数量总建筑面积（平米）标准间3035610700快捷酒店技术参数快捷酒店年经营收入14项目背景研