北京七一路项目思路沟提案中联宏业公寓式酒店写字楼营销策划方案

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1、七一路项目思路沟提案2011.4地块位置地块位于北市区南临七一中路东临恒祥北大街南北延伸复兴路、天鹅路、五四路东西延伸瑞祥大街、阳光大街莲池大街北部新城门户地段。对外交通便利，商住价值潜力大。项目位置及地块条件七一中路天鹅中路恒祥北大街阳光北大街瑞祥大街项目位于七一路北侧：现状：以居住区为主未来：以居住区和学区为主地块周边人口构成特点政府部门居住区/学区周边政府部门居住区较多距离传统商圈较远，周边商业以沿街商铺为主，属于社区型商业N居住区居住区居住区居住区学区居住区周边物业类型区位优势明显，北部新城的打造，将带动第三产业、商务氛围

2、的成熟。周边全部为成熟的居住区，人流车流较大。市政大配套齐全处于十字路口的把脚处，具有便利的交通优势和视野。优势机会北部仍是未来几年发展的重点区域，区块价值不断提升。过高的房价及限购政策，住宅投资受限较多，商业地产增值保值表现强劲，不受政策影响，投资者转战商业地产。高档商业项目在本区域内稀缺劣势威胁周边居住氛围浓厚，但商务商住形象欠缺，且消费者对办公商务印象偏重于高新区。项目规模小，容积率高高新区内的中小户型公寓将是本项目的竞争对手，会分流本项目的目标或潜在客户群策略四（规避策略）1、避免暴露项目的劣势，同时避免威胁与劣势并存的局

3、面。2、不可回避的弱点只有以提升自身品质来弥补，以减少起负面影响。策略一（提升策略）1、主打中心区与北部新城的优势，借北部新城发展之势2、主打投资概念，成熟区域罕有的高尚酒店公寓物业3、对酒店公寓生活前景演绎，描绘时尚生活蓝图4、完美配套延展，成熟区行政、文化、商业、商务配套齐全策略二（弱化策略）1、利用成熟区物业的升值性，使投资客忽略项目规模小、容积率高的不良影响2、通过酒店公寓品质的演绎使客户弱化园林环境的欠缺策略三（借助策略）发挥优势，弱化劣势，抓住项目所处片区的机遇，让项目独占细分市场并取得无竞争优势。SWOT分析市中心稀

4、缺地段/商务氛围尚不成熟/投资型商业立项项目属性界定北部新城门户密集型居住新区商务办公氛围培育区市中心板块/泛CBD地段写字楼市场研究及结论商业项目研究写字楼城市模块化关心区域、发展空间关心产品类别、配套环境关心面积、价格计划型生产办公核心竞争力完成期城市核心竞争力塑造期城市自由经济发展期传统计划经济时代复合型全面发展型城市创业型公司成长期企业企业核心竞争力塑造期企业扩张期集团化1-3年3-8年15-20年8-15年20年以上起步创业阶段，对写字楼产品认识不足，只需要一个办公场所。关心写字楼的租金，价格。满足基本办公空间是其目的，

5、有一定的周边办公配套大环境。成长期阶段，处于公司资本的原始积累阶段，追求业务的多元化和利润实现，方便快捷的办公环境，提高企业办公效率。选择的办公空间为高档写字楼的小空间办公或次办公区的大空间办公。企业核心竞争力塑造期，以提升竞争力，追求企业业务的精确性，选择的办公环境一方面能体现企业实力，一方面能刺激员工高效精确的业务开展。公司在核心业务上获得成功，要求高档办公空间和办公环境，其目的为显示企业实力。以集团业务稳定发展为核心，自身创造其标准的办公配套环境写字楼客群分析如下图：火车站附近商圈燕赵附近商圈高开区商圈朝阳路转盘以北246写

6、字楼市场调研——分布区域现状诚明大厦朝阳龙座项目户型面积主力户型装修程度凯悦国际45-240毛坯朝阳财智中心45-24850-60，80-90，130精装恒通财富中心40-200精装世纪大厦50-20060-90普装诚明大厦40-200100普装嘉昌财富广场40-9040，60毛坯国贸大楼40-16050,80普装百世开利大楼40-20080-120普装产品设计形态保定写字楼的户型面积均在40-250平之间，主力户型为50-90平的偏小户型。精装概念存在于恒通、同美等少数几个写字楼内。写字楼市场调研——分布区域现状燕赵国际写字楼市

7、场调研——市场表现分析保定为传统缓慢型发展城市，发展速度缓慢，07年后保定新兴产业兴起，写字楼办公产品大量涌现，写字楼办公产品品质两极化，在写字楼市场方面表现为：旧。价格经济适用的写字楼大多设施陈旧，不能满足成长型企业的发展需求。贵。以恒通财富中心为代表的写字楼为中高端，精装修，价格较高，普通成长型企业难以承受；以国贸大厦为代表的写字楼为中低端，普通装修，价格偏低，成长型企业可以接受。远。以凯越国际为代表的写字楼聚集在朝阳路北段，虽然价格产品尚可，但地段较偏，人气不旺。配套不齐。以恒通为代表的写字楼有部分项目配套及较全的区域配套；

8、以国贸大厦为代表的写字楼配套大多只有区域型配套。成长型中小企业对企业发展需求表现同行业办公企业/公司集群化，塑造行业大环境，提升整体行业竞争水平；办公区域配套完善，满足企业发展的快速便捷环境支撑；优势地段，聚集人气，与高端消费场所为邻，刺激员工向上