大庆三永湖项目前期策划报告

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1、PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION营邦地产营销企划机构上策机构SOURCE联合出品成道立德·三永湖项目前期策划方案市场篇SWOT贰定位篇叁案例篇肆壹产品篇陆推广篇柒理念篇伍广告篇捌前期策划方案壹市场篇05-07年大庆房地产开发量★如图所示05-07年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；★在07年的573万m²供应量中，包含07年土地放量250万m²，06年后续开发量223万m²，及油公司经济适用房100万m²。07年实际土地放量低于06年。20052006200

2、7单位/万m²600400200397573146CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION区域市场开发量对比分析7616023770237336200520062007西城区东城区400200100单位：万平米CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION★从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的

3、良性增长。★在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在05年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，06年则是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入07年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在05年、06年的规划基础上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场发展的风向标，成为大庆市的名牌区域。★而西城区的规划建设在06年急剧猛增的原因，是由于像

4、奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大项目进驻所导致的，而进入07年的开发量继续增长也是这几个项目的后续开发所造成的。CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION整体市场销售价格对比CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增长趋势，具体原因如下：★05年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。★06年所开项目多位于规划

5、开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在2400—2600元／m²之间。★07年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m²。CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION区域销售均价对比分析单位：元/m²CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO

6、&SOURCEORGANIZATION★06年东城区整体均价同05年一样低于西城区，主要是由于所开项目多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。★如果不包含政府调控的低价项目澳龙新城，那么07年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区07年新开项目多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。CIHAF2006中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION整体市场去化量对比单位：万平米CIHAF2006

7、中国营销策划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION由以上对比可以得出以下结论：★06年去化面积相当于05年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加；★07年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。CIHAF2006中国营销策

8、划机构TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION区域市场去化率对比销售率西城区东城区西城区东城区西城区东城区94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率=当年销售面积：当年土地供应面积CIHAF2