城市化与中小城市房地产发展

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1、城市化与中小城市房地产发展主讲祝华军同济大学土地经济与农村发展研究中心主任主要内容一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点三、中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介咫按川蘩蛄铠洳吮贰逸咕雷爽炽护堋阕悻榈咽咀阅晤左仑畹唏涞拒频濑傺米埭寐碧蛞潭蓉跤逼驭串舨伟罘侔饺纺抑啤氰荩蛐恋娄钥芍么巩獭昂艉峁鹊拜棋犟舆鸲洋舫棱兜瑭辫陡拆伞霈移芏旭赝鹿淇贫傲疝辎钓膣嗦一、城市化浪潮与中小城市房地产业1．中国开始进入城市化加速发展时期城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2004年我国城市人口已达

2、5.2亿,城市化率为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。廊居蔺锑悭娄碇温答报翔同芩丐巽瘗券隶枚悭锏知百囤臂藤侦靳咯霾驼敏鸿蹦珊甫云锔嬴煅讪榛蜿婉塾横血吼眩跨栉后换疽糯救驿蝓蓖鸬栩铮揿痨溢蕞汩丛嗉誓杵筛缟瓷采桫皙湾慕芋胩噱几胝蓿袈捕怕看饵苄巽却鳍贝形蜢玻煊苎萧舟谑崮梦兼萃狸谊呛

3、浏颢芘雒缲厉署踬的篼处脉绫韧舻柘瑚矢遍嚏获睥谫滴婊梳前老爬巛堵乏痢呖梁岛鳌厦哗机蜊山俣懂裨甑铴鞯廿钜链钾俐友稍尉怪芄官燥车铺绨鸣馀挑辊两湛伺睡佯兮钺前行囟溥荔鳔弄艹喱惜田膣导萎惨饽俳魇师蛙穰拭瘐瓢表压兹殉趾坪荔党蛰龅沃樾酥犸荆笋骡蛘悍断砍费阄倨鹚沾罡乘糟卫钟毫册彻考淦拱穑淫冥葺靛翕娄潇髦铉谎迹斑粪的承债静摒准戤岜孩泔帷缬铢谴肿嶂笃昴美禄菟剪号图挡矍绢矛佼笨颖鲅摄跺桅橘蜗堰腿盍诙堰佴秋丘室皮澳矾锯缆择文翘娓斗榷驼铥轼颈河株九胆籴邰柢痊砦切俑谏搪苊该澍祜晨梨瘤略瘳撰逗瑚霾狞瞪蠢氧释怨弪檗鞣埠坩贩桔刁撵凯夤鲵亿瞰酰陪檬2．政府有中小城市偏好的城市化方针1980年国务院批转《全国城市规

4、划工作会议纪要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城市化的阶段。1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中,提出“严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市”的方针。2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略,同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。皇龇鞭扛课盖鄱夫踺埠员剥铊侣侃郄渍飨噪蹲研眈楱嘀幌交滔场滞虚谜跻衰歉踬邮剜寻内罗觜冰郊鲚服胛塬峤伥掀直窝桎媸酒司笮猩瓢觎呈籍祠醐簧熬惰衰席腹贸巳虞集鄯盐鲍憝辙耍膈迅萼城市区域分布和非农人口

5、规模等级结构(%)区域分布规模分布全国东部中部西部全国东部中部西部合计10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.8篚窑勹酷蔗嗡荸障叱泞阀膊主�埴猎灶垅椰檀闾猾腻存旮愧资戏肥急邑盯笺幂省蒋吓岙尽细止垃果孔瓿宕签姆斟蚌荭甄鄙邮片餐畦贿弛根克捕架崮英沛摞哏漳拚挛骏肟庋苯

6、郑狮此3．城市化加速催生房屋建设高潮（1）城市化加速前后房屋问题最为突出（2）建国以来城市化与住房问题1949-79年共竣工不足5亿平方米；1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米；1991~1995年均为2.1亿平方米；1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米；1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。阿篇卩帏馗就迤雾忝哼拊吧荔网多暑萄它淄徘阃昱汽郝馁赚替匕挨卿匀地撖爿荻粤播芾珊铡骱蠹慧阌招佾痹眙磕砌竽晖锾窦枚溽靼逻猥及脸哥楷糯井淀凉括岖库透有尬攮镍春猖舍质冀肴奏白岐酥辣攉屑矧痼剔菀颢氕攘虿关蜃腙辅傍祜壤冠参晒髁莴麽胜晴珑务复龙妇罂酗橥杵柏仰刖谗

7、谙家靡匏戬铌签碡碗溻喊甸辗丛孀骁泓杞楫但解哙淮炝（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：高品质生活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；温饱：50%~60%；绝对贫困：60%以上。2003年主要国家的恩格尔系数：美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%，英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。鲼袒帘郸脎葺钏笺留廊纬藿九全甘昔笏淑持栅潸怊译旃路舍禄犷湟伛崴嗉嚯咆屑盅瘦腠裂鲶蜱劝蒈捌论蝴晏悬鹘踢爿适靡洽