营改增与我国房产市场的稳健发展

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1、营改增与我国房产市场的稳健发展摘要：房地产业是公认的较难以适用增值税一般规定的行业。房地产行业的营改增涉及多方的利益，从政府的角度来看，营改增的一大重要目标在于减轻企业的税负。从企业的角度来看，在当前房地产行业宏观税负重的情况下，营改增是否真正能够让企业的税负有所下降。本文从企业视角出发，以税负公平及效率原则为角度，对我国房地产业建筑行为营改增提出一些自己的看法。中国4/vie　　关键词：房地产业；营改增；稳健发展　　中图分类号：D920.4文献标志码：A：1002-2589（2016）06-0118-02　　营业税征税对象主要以第二产业和第三产业为主，包括交通运输业、建筑业在内的九大行业。营

2、业税纳税人在生产经营过程中可能会购进大量的货物，而有些货物属于增值税征税范围，在流转过程中已经缴纳增值税，但由于购进货物的企业是营业税纳税人，货物中所含进项税额不能转出，致使营业税纳税人承担了营业税和增值税的双重税收负担[1]。另外，也正是由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳税人无法抵扣外购劳务的现状。　　一、我国房地产业建筑行为营改增的历史沿革　　在1994年的分税制改革中，中国的货物劳动市场税收体系中实施了增值税和营业税两大流转税并行的格局。增值税以货物和劳务的增加值为税基，采用在征收销项税时逐环节抵扣进项税的方式，促使税款随商品或劳务交易向下转移，由商品或劳务的最终消费者承担全部税

3、款[2]。　　2011年11月16日，作为结构性减税的一项重要内容的增值税扩围试点文件出台。“营改增”是继2009年增值税转型消费型增值税后，我国税制改革进程中的又一个标志性事件。根据国务院《营业税改征增值税试点方案》，规定从2012年1月1日起，上海市交通运输业携6个部分现代服务业率先起航，开启我国第二次大型税制改革[3]。自2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件出台，将建筑业纳入了“营改增”的改革范围中后，四年过去了，增值税扩围试点先后将交通运输业与六项现代服务业试点扩展到全国和将铁路运输与邮政服务业纳入试点范围，我们可以看到房地产业营改增也指日

4、可待。　　二、现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响　　（一）现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响　　房地产的建筑安装阶段位于房地产行业产业链条中的第一环节，我国《营业税暂行条例》第五条对我国建筑业的营业税征收情况做了明确规定。现阶段我国对其按建筑业税目来征收营业税，适用税率为3%。建筑业营业税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供建筑安装工程作业劳务的单位和个人。若单位和个人所进行的建筑安装工程有进行对外分、转包的，则分、转包者负有纳税义务，而总承包者负有代扣代缴义务。一般而言，营业税的计税依据是指纳税人的营业收入。因此，建筑业的计税依据是纳税人收取的全部工程价款和价外费用。

5、但针对纳税人的分包行为，其计税依据则为纳税人收取的全部工程价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额作为营业额。另外，针对单位和个人自建自用的行为，当前我国营业税制度并没有将该行为纳入营业税征收范围。但若单位和个人出售其自建建筑物的，其自建行为视同营业税应税行为。　　（二）我国房地产企业建筑行为营业税制度存在的问题　　1.重复征税现象严重　　现阶段我国房地产业营业税制度中最为突出的问题就是重复征税问题。在房地产业链条的最前端，也就是建筑安装行为当中就已经出现了重复征税的现象。由于我国建筑安装业适用于营业税，因此这就意味着在房地产建造阶段所发生的可作为进项税抵扣的部分无法抵扣。在建筑安装

6、阶段，建筑安装企业施工时所购买的建安材料已包含了增值税，然而这部分增值税在其后的销售或出租环节中均不能进行抵扣，使得这部分增值税只能作为建安成本的一部分沉淀在其后的房地产价格中，在房地产销售或出租时被再次征收营业税[4]。在这一阶段中，如果将对建筑业征收的营业税改为增值税，并落实发票抵扣制度，那么建筑企业便可将其购买的建安材料中包含的增值税进行抵扣。此外，虽然当前我国营业税政策对于单位和个人的自建自用行为实行免税处理，但由于单位和个人购买的建安材料中已包含增值税且无法抵扣，因此实际上单位和个人的自建自用行为也承担了部分税收负担。将建筑业纳入增值税征税范围，且对自建再销售的行为征收增值税，则单位

7、和个人购进的建安材料中包含的增值税可以进行抵扣。可见增值税制度有利于消除房地产行业中的重复征税问题。　　2.增值税抵扣链条中断　　增值税制度最大优点在于环环抵扣，避免了重复征税。我国增值税和营业税两税并存的流转税制度使得增值税抵扣链条中断[5]。具体表现在以下三个方面：一是增值税的应税行业在购进营业税应税服务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。二是从营业税应税行业在购进增值税应税产品或