“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划

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1、“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划摘要：房产租赁企业提供的租赁服务方式是多样的，包括租赁、仓储、物业管理等业务，这几种业务所得税、城市维护建设税、教育费附加的计算是相同的，但营业税、增值税和房产税的计税方式却有很大的差别。①租赁业务交纳营业税，税率为5%，房产税为从租计征，税率为租金的12%。②仓储业务属于物流辅助服务，纳入营改增试点范围，对于应税服务年销售额500万元以下的小规模纳税人，按简易计税方法计税，增值税税率为应税服务销售额的3%；对于应税服务年销售额500万元以上的一般纳税人，按一般计税方法计税，增值税税率为应税服务销售额的6%。房产税为从价计征，税率为房产原值按30

2、%扣除后的1.2%。③物业管理业务交纳营业税，税率为5%，不纳房产税。为此，本文以广东省房产租赁企业为案例，对租赁业务、仓储业务、物业管理业务相关税费进行计算，采用差量分析法对经营决策进行分析，以供参考。例：广东盈业公司有60000m2厂房对外出租，厂房造价为2000元/m2，按20年折旧。在协商中，承租企业提出了以下两种不同的方案：甲方案：盈业公司提供的服务全部为厂房租赁服务，租金为14元/m2（按月计，以下同），年营业收入=60000×14×12=10080000（元）。乙方案：盈业公司提供40000m2厂房租赁服务，另外承租方把20000m2仓储业务外包给盈业公司，要求提供

3、24小时仓储服务，人员和相关设备均由盈业公司负责，盈业公司估计每年需增加专属固定成本240000元。在营业收入方面，租赁业务为11.5元/m2，年营业收入5520000元；仓储业务为20元/m2，年营业收入为4800000元，共计10320000元。1.计算税费，用差量分析法对两个方案进行决策。（1）甲方案的税费计算（不含所得税，以下同）：营业税=10080000×5%=504000（元），城市维护建设税及教育费附加=504000×（7%+3%）=50400（元），房产税=10080000×12%=1209600（元），税费总额=504000+50400+1209600=1764

4、000（元）。（2）乙方案的税费计算：营业税=5520000×5%=276000（元），增值税=4800000×3%÷（1+3%）=139806（元）（应税服务销售额500万元以下，适用简易计税方法，税率3%，进项不可抵扣），城市维护建设税及教育费附加=（276000+139806）×（7%+3%）=41581（元），房产税（从租部分）=5520000×12%=662400（元），房产税（从价部分）=20000×2000×（1-30%）×1.2%=336000（元），税费总额=276000+139806+41581+662400+336000=1455787（元）。（3）用差量分

5、析法对乙方案和甲方案进行优选：差量收入=10320000-10080000=240000（元），差量成本=1455787+240000-1764000=-68213（元），差量收益=240000-（-68213）=308213（元）。由此可见，盈业公司应该选择乙方案，可以增加营业利润308213元。2.乙方案的进一步优化。由于工业园区内公共部分的建设和绿化、卫生等服务都是由盈业公司来承担的，但盈业公司并没有另外收取承租方的物业管理费，如果把11.5元/m2的租金进行分解，物业管理费3元/m2，租金变成8.5元/m2（丙方案），这样处理不增加承租方的成本，但对于盈业公司来说，营业总

6、收入不变，税费将进一步下降。（1）丙方案的税费计算（不含所得税）：营业税（租赁部分）=40000×8.5×12×5%=204000（元），营业税（物业管理部分）=40000×3×12×5%=72000（元），增值税=4800000×3%÷（1+3%）=139806（元），城市维护建设税及教育费附加=（204000+72000+139806）×（7%+3%）=41581（元），房产税（从租部分）=40000×8.5×12×12%=489600（元），房产税（从价部分）=20000×2000×（1-30%）×1.2%=336000（元），税费总额=204000+72000+13980

7、6+41581+489600+336000=1282987（元）。（2）用差量分析法对丙方案和甲方案进行优选：差量收入=10320000-10080000=240000（元），差量成本=1282987+240000-1764000=-241013（元），差量收益=240000-（-241013）=481013元。因此丙方案可增加营业利润481013元，优于乙方案。综上所述，在承租企业有仓储业务外包时，可以承接下来，相当于是把一部分租赁业务改成了仓储业务，可以带来税费的下降。在签订