东华天业拆迁评估相关知识培训

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1、拆迁评估基础知识北京东华天业房地产评估有限公司拆迁评估相关知识房屋结构拆迁评估相关政策标准、动迁解释关于审计结构体系围护体系设备体系结构体系承受竖向荷载和侧向荷载上部结构墙、柱、梁等地下结构指建筑物的基础结构维护体系由屋面、外墙、门、窗等组成设备体系给排水系统供电系统供热通风系统房屋及附属物重置成新价房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用，并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。砖木结构房屋及附属物重置成新价{（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新

2、折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价砖混结构房屋及附属物重置成新价{（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价常见的屋面水泥瓦屋面（也包括红陶瓦）仰瓦屋面、石棉瓦屋面板毡屋面、钢性玻璃屋面圆孔板屋面、加气板屋面琉璃瓦屋面合瓦屋面筒瓦屋面水泥瓦屋面下铺望板下铺席箔干挂瓦圆孔板屋面现浇屋面常见的屋架中式屋架、人字屋架、平台柁屋架硬山搁檩屋架钢屋架（按屋面区分）刚混屋架树枝棚大石阵埃及神庙叠涩拱中式屋

3、架中式屋架中式屋架中式屋架中式屋架中式屋架中式屋架中式屋架人字屋架硬山搁檩屋架硬山搁檩屋架硬山搁檩屋架平台柁屋架平台柁屋架钢架屋架钢架屋架钢砼梁钢结构房屋常见的顶棚苇箔抹灰顶棚、板条抹灰顶棚铁丝石膏顶棚、木龙骨石膏顶棚PVC顶棚、三合板顶棚简易木顶棚木龙骨吊顶轻钢龙骨吊顶轻钢龙骨吊顶铁丝石膏吊顶PVC吊顶常见的地面水泥地面、条砖地面水泥方砖地面缸砖地面、水磨石地面复合木地板地面、大理石地面水磨石地面大理石地面墙身和门窗满门窗、半门窗、一门一窗满门窗半门窗一门一窗自然间数门窗方向一、住宅房屋《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）《北京市城市住宅房屋拆迁市

4、场评估技术方案》（京建拆〔2009〕450号）拆迁评估相关政策楼房重置成新价=（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价基本价格：包含土建、上下水、照明及普通内装修楼房折余率：取直接观察法和直线折旧法的算数平均值增项：暖气、中央空调、煤气、抗震加固区域系数：八个近郊区县区域系数1.0，其他远郊区县区域系数为0.8第四章附则中，对规定价格与实际偏离的情况有如下规定：对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价。二、非住宅房屋《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标

5、准》京房地评字[1999]656号《北京市非住宅楼房估价技术规范》京国土房管拆[2002]646号《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号第三条：非住宅房屋拆迁价格公式：=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价K1：为容积率调整系数K2：为房屋原用途调整系数K3：为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0三、入户调查相关标准★在装户图上标出本户的位置☆入户时，先向被拆迁人或工作人员询问本户在装户图上所处的位置；☆如无装户图（线性工程），提前从Google上下载或手绘装户图，并在图中标明每一户的相对位置。

6、★房号的标记方法☆北房为1号房，依次为北房的耳房、东厢房、东厢房的耳房、南倒座、南倒座的耳房、西厢房、西厢房的耳房；☆房屋登记表上记录房屋条件时的房号不允许颠倒。★笔记清晰，条理清楚，避免错别字☆做到不光自己看得懂，输表的人也要能够看得懂。☆错别字一定要避免。★分清材质，详细记录☆按照808号文件对各个项目的详细划分记清材质。如：水泥瓦（席箔/望板），楼板记录为圆孔板、加气板、现浇。★单位名称要记清（m，m2等）。☆个数、长度、面积、高度等；1个、1m、1m2、h3.2m。★宅基地评估完成后，应检查院落尺寸的封闭情况，示意图中也要标明尺寸。★省略符号避免使用☆不允许使用“同上”等省略符号。

7、★产权人的确定☆房屋的被拆迁人，以房地权属证明上标明的产权人认定；☆没有发过宅基地使用证或权属证明丢失的，产权人的确定主要通过现场咨询工作人员或暂时根据户口本上的户主来确定，待日后向有关部门核实后再确定产权人。★照相☆每户的照片。☆先照底表编号，然后院外院内的院落整体各一张，每间房屋都要有内、外个一张照片，装修较多的房屋可多拍摄。★如有未见过的附属物应多描述，记录详细，并拍照。★估价人员签字☆签全体入户人员的全名，组长在