房地产法学多媒体课件第六专题

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1、第六专题物业管理与服务内容提要：（本章4课时）通过本章的学习，了解我国物业管理与服务基础知识，业主团体与责权，物业服务企业与责权，住宅小区公用部分与配套设施所有权归属与管理及物业管理法律责任等内容。本章学习重点与难点：业主、业主大会、业主委员会的权利和义务；物业服务企业的权利和义务、物业服务合同及其内容、物业服务费用；住宅小区车位、车库、物业管理用房所有权、绿地所有权等公用部分与配套设施的归属与管理；物业管理法律责任等内容。第一节物业服务的基础一、建筑物区分所有权《物权法》第八十二条规定：物业服务企业或者其他

2、管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，物业服务是基于建筑物区分所有权人即业主的委托而产生的。并根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。一、建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的概念与特征建筑物区分所有权就是居住者对自己居住的空间以及支持这些空间所需要的建筑物部分享有的所有权，以及对该建筑物共用部分享有共同所有权。《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房

3、等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有权、共有权与成员权。权利复合性、权利一体性、权利限制性2、专有部分的专有所有权确定专有部分的标准（1）构造上的独立性（2）利用上的独立性专有部分的范围：指构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物的构成部分，它由一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相间隔的空间。在理论上形成了四种观点：一是壁心说。以日本学者山田幸二与河村贡先生为代表。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。

4、由于该观点忽视了区分所有权人对各种管线使用的复杂性，因而有不妥之处。二是空间说。又称“全部属于共用部分说”。该观点认为专有部分仅限于由墙壁、地板和天花板所围成的空间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线的部分都视为共用部分。如此一来，区分所有权人即使在自己家中利用墙壁和地板也要经其他区分所有权人同意，显然与人之常情相违背。三是最后粉刷表层说。认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层。该观点虽然弥补了第二种观点之不足，区分所有权人可在自家自由装修粉刷，但却忽视了现代区分所有建筑物系以壁心为界线的交易习惯。四是壁心和

5、最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说；在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税等）上，则适用壁心说。第四种观点相对来说兼顾了区分所有建筑物内部管理需要和外部交易有现实，因而得到大多数学者的认同。（二）专有权权利与义务《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”对于专有权，所有权人具有绝对性、排他性、永久性。即所有权人可以对该专有权行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。专有权人的权利：1、所有权。住宅所有权人作为住宅建筑物专有部分所有权人，当然享有一般所

6、有权人的权利，即享有占用、使用、收益和处分的权利。2、相邻使用权。即指住宅所有权人为行使自己的专有权，或改良，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。例如：一楼天花板漏水，必须从二楼的地板着手修改。二楼所有权人无正当事由不得拒绝一楼区分所有权人的请求，否则可能构成侵权。但一楼所有权人也必须在“必要的范围内进行。”“必要的范围”一般应认定为在维护或修缮工事具有必要性、紧急性，无其他方法之情况。2、专有部分的专有所有权专有权人的义务：《物权法》第71条规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其

7、他业主的合法权益。”1、不得违反全体区分所有权人的共同利益。2、不得违反住宅使用用途与目的。3、维护建筑物存在的义务。4、不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。5、独自承担其专有部分的修缮及费用。6、遵循住宅规约与管理合约。【案例】甲在某市某区购买一套三室一厅的商品房。2006年5月6号，甲雇装修公司装修其房屋，装修公司在按照甲的要求在甲和乙共用的墙壁上掏了一个高2米，宽1.5米的壁橱。乙并不知情，在自家挪动家具时不小心碰着共用墙壁，导致墙壁坍塌，并将乙砸伤。经过仔细

8、查看，乙发现由于甲掏壁橱过深，导致墙壁仅剩很薄的一层，只要有轻微的碰撞就可以使墙壁坍塌。于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿其的损失。甲认为墙壁是他房子的一部分，他已经出钱买了房子，就有权掏壁橱，而且是由于乙自己的碰撞导致墙壁坍塌的，所以不仅拒绝赔偿乙的损失，而且要求乙将墙壁修复完好，双方争执不下，乙诉至人民法院。讨论：甲是否有权在自己的房屋墙壁挖壁橱？【法理评析】共有权人的权利自由与限制现实版《蜗