房地产法学课件

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1、n第一章我国建设用地基本制度第一节我国建设用地基本制度概述n一、房地产的相关概念与特征n（一）房地产及其相关概念n1、房地产：房产与地产n中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所有权不可自由转让。n房屋和土地的不可分性：n（1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。n（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。n（3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。n从权利处分看，房产的处分一般均涉

2、及土地使用权，一体处分。n2、房地产与不动产n3、物业n来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。n（二）房地产的法律特征n1、永久性n2、固定性与安全性n3、特定性：是典型的特定物n4、必要性和供给有限性n5、资本价值n二、房地产立法的现状与问题n（一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系n1、停滞时期（1949-1979年）n2、恢复时期（1979-1988年）n3、现行制度创立时期（1988-2002）n4、制度整合时期n（二）房地产现行立法问题、成因和出路n1、存在的问题n（1）立法性质带有

3、浓厚的行政管理色彩n（2）行政管理权力对民事权利过多干预n（3）多层次、多部门立法n2、成因n（1）政府推动下的房地产业和市场nA、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规则，维护地产市场秩序、监督和惩治主体。nB、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。nC、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环节。n（2）立法指导思想上的问题nA、管理权与所有权不分nB、整合思路n（三）房地产法体系n1、宪法n2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土地使用权及上述物权的取得、变更权利。n3、房地产法律法规n（1）国有土地

4、使用权法：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《划拨土地使用权管理暂行办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》n（2）房地产开发管理法n（3）其他n（4）相关法律法规nA、土地管理法nB、城市规划法nC、建筑法nD、住宅法。n三、房地产法调整对象n（一）房地产法研究对象n1、房地产法中的民事关系：n2、房地产法中的行政法律关系n第二节建设用地制度n一、土地分类及其归属利用制度概述n（一）土地分类n1、农用地、建设用地和其他荒地n房地产法主要涉及建设用地。n2、城市土地和农村土地n（二）土地权属制度n1、两种土地所有

5、权形式：国有土地及集体所有土地n土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。n土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。n2、土地权属争议的解决n土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解决的。n《土地管理法》第16条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内

6、，向人民法院起诉。n政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。行政诉讼。n1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人。n《行政复议法》第30条，规定为行政诉讼，且将行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经

7、取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。n（三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设计n只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地的价值。nn三、国有土地及其分散利用体制n（一）可流转国有土地使用权制度的创立n1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。n《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、使用或转让和出租的制度。n1、出让：n2、划拨：n（二）可流转土地使用权的性质和法律特征。n1、是一种直接支配土地的物权n2、是一

8、种具有较强独立性的他物权n3、几乎具有相当于所有权的权能。n4、是支撑我国房地产制度的基础。n（三）城市建设用地的现状与问题n1、现状：多种土地使用权并存：出让、划拨、私人宅基地使用权n2、问题：城市土地使用权应否归并n3、建议：土地使用权分类与归并n（1）公益