承租人优先购买权的损害赔偿研究

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1、承租人优先购买权的损害赔偿研究关键词:优先购买权承租人形成权债权损害赔偿内容提要:我国民事立法中关于优先购买权的规定不多，但一直规范有房屋承租人的优先购买权。不过，多数规定只是对承租人优先购买权的确认，该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，虽然规定侵害承租人优先购买权的，承租人可以请求损害赔偿，但如何赔偿没有加以明确。承租人优先购买权是具有债权性的形成权，形成权具有可被侵害性，因此，在法律规定的合理期限内未通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购

2、买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的，都构成对承租人优先购买权的侵害，应当承担相应的损害赔偿责任。优先购买权，也被称为先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利[1]。因此，承租人优先购买权就是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。我国现在的民事立法中关于优先购买权的规定并不是很多，而对房屋承租人的优先购买权却一直有明确的规定。但是，多数的规定只是对承租人优先购买权的确认，该权利的行使及权利受到侵害后的救济措施却鲜有规

3、范。由于该权利存在着制度的缺陷，实践中存在着大量出租人违背诚实信用原则，擅自出卖租赁物的情况，承租人虽然享有法定的优先购买权却很难行使，难以实现设立该项权利的最初目标。需要说明的是，在《德国民法典》关于先买权的规定中，没有将商业用房屋列为房屋承租人优先购买权的客体，而指明为住房(第570b条第1款前段)。我们认为，基于设立房屋承租人优先购买权的本义，是为了体现对社会特定群体的人道关怀，这与商业上为追求利润的最大化的目的相距甚远；而且，由于商业用途房屋的价值巨大，允许承租人坐享出租人与第三人的谈判成果，并以优惠条件购买，显然有失公平。另

4、一方面，城市低收入者以租赁房屋为营业场所的，应由有关部门根据相关政策在营业待遇上给予一定的优惠，而不该以牺牲所有权人的利益来实现所谓“优惠”[2]。因此，本文所探讨的承租人优先购买权的问题也是在住房承租人的范围内展开的。研究对承租人优先购买权的保护，首先要研究的是该权利的性质问题。明确了承租人优先购买权的性质，才能明确侵害该权利时应采取的保护措施以及损害赔偿问题。一、承租人优先购买权的性质关于承租人优先购买权的性质，很多学者从不同的角度展开了论述。(一)期待权还是形成权有主张优先购买权是“期待权”说的学者，他们认为，标的物所有人即共有

5、人、出租人等未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，因此只处于期待权状态[3]。对应的是主张优先购买权是形成权的学者。将先买权定位为形成权为德国学者之通说，也为台湾及我国的大部分学者所接受。形成权的理论是德国学者泽克尔(Sekel)最先提出的。德国法上的形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立一个法律关系、或者确定一个法律关系的内容、或者变更一个法律关系、或者终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利[4]。台湾学者林诚二教授认为：“形成权理论自泽克尔提出以来，民法体例上

6、常赖形成权之制度性设计，使权利或法律关系得以迅速确定，复杂的法律关系得以单纯明了。”[5]不过，对于形成权概念的实益性，很多学者持怀疑态度。所以，为了重新阐明形成权概念的功能性，法学界正在进行新的尝试。这种尝试将以前仅当事人一方具有的形成力扩张为双方均可具有形成力，并将缔结契约这类一般权能包含于形成权中。从而，形成权具有了“设定行为规范的权能”，行使形成权即成为与行使契约自由处在同一层次上的“行为规范的设定行为”。同时，日本学者从法技术性质这个角度，对形成权的功能也进行概括和分类，产生了形成权的三大机能：作为给付请求之手段的机能、作为

7、强制执行之准备的机能和实质的机能。第一，作为给付请求之手段的机能。解除权、撤销权、再度买卖的预约完结权等几乎所有的诉讼外形成权是以请求给付这种实际生活利益为逻辑前提来体现其功能的。以解除权为例，当作如下理解：从机能角度看，所谓契约的有效解除，乃是对作为履行被给付之物(如贷款)的返还请求、损害赔偿请求、或者对抗对方当事人之履行请求的履行拒绝，亦即作为“要求实质的生活利益”之前提的法技术。第二，作为强制执行之准备的机能。依责任说，债权人撤销权不是“将自债务人的责任财产中逃脱出来的财产归还到债务人之下”的逻辑前提，相反，债权人撤销权具有为债

8、权人对该财产实施强制执行进行准备的功能。第三，实质的机能。与上述两种权利相对，离婚权、婚姻撤销权等诉讼上的形成权，绝不是构成慰谢金请求、扶养请求等的逻辑前提，而是具有解除婚姻法律关系这种形成法律关系的效果本身的实质功能[