思南花园项目企划报告

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1、思南花园企划报告产品篇第一部分 产品概述一、地块介绍（一）本案位置本案（思南花园）位于卢湾区思南路、泰康路交界处，距打浦桥商业圈仅五分钟的步程。（二）四至本案北临建国路、西临瑞金二路、南濒泰康路，东依思南路。（三）交通社区周边交通干道阡陌纵横，公交主干线为南边的徐家汇路，东侧的南北高架贯穿申城各主要区域。公交线路：陕西南路沿线——>128、17、24、786、104路徐家汇路沿线——>大桥一线、781、146、730路建国西路沿线——>42、24、17路复兴路沿线——>96、17、24路淮海中路沿线——>146、4

2、2、02、45、126、787路地铁交通（淮海路沿线）——>地铁一号线陕西南路站、地铁一号线黄陂南路站（四）周边环境及配套由于地处卢湾区的中心地段，在本案周围商业设施非常完善。南临的徐家汇路是卢湾区主要的商业街道，休闲、娱乐设施齐全，距离本案距离也相对较近，可以成为本案直接享用的生活休闲资源。学   校：第十二中学、私立五爱中学、南昌中学、第二医科大学医   院：瑞金医院、卢湾区中心医院、市政医院超市商场：家得利超市、顶顶鲜超市、乐购超市、华亭伊势丹等休闲娱乐：复兴公园、若干酒吧茶坊、20+保龄球馆、张德英乒乓中心

3、等二、项目主要经济指标坐落于思南路88号的物业规划由两幢32层板式高层建筑组成，其中A幢规划三十二层，底楼为商铺；B楼最高也达到32层，西端由于退界因素降为二十三层和二十六层，总规划户数423户。各项指标数据单位：M2内容 A幢 B幢 总计住宅用房 28189.85 22258.56 50448.41商业用房 一层1026.02  1736.45 二层710.43  设备配套用房 一层171.80 一层67.55 239.35公建配套用房 二层230.00  230.00物业、会所用房 二层525.18  525.

4、18辅助用房  一层900.76 3054.90  二层1077.07   三层1077.07 地上总建筑面积 30853.28 25381.01 56234.29主楼地下建筑面积 1247.29 827.97 2075.26机动车库   4616（车位133个）地面13个用地面积   10791容积率   5.17建筑密度   24.27%绿化率   31.8%总户数   423户小区智能化标准配置小区定位：中高档小区的标准最低配置，留有可扩容空间。设备配置：1、小区电子巡更系统2、小区红外线周界报警系统3、小区

5、背景音乐系统4、小区大门入口处及楼宇进出口处设置24小时摄像系统5、一卡通（停车库、门禁、收费）6、楼宇访客可视对讲系统（连接煤气泄漏报警和紧急求助功能）7、手机信号加强系统8、室内报警系统（为小区业主预留）9、弱电井除设计正常要求外，留有防止300×150弱电桥架竖井10、网络配置有线通参与建设单位 第二部分 项目优劣势分析一、优势分析区域口碑好卢湾区位于市中心地区，商品房开发量不大，但精品率相当高。无论是已建造完成的天天花园、海丽、海华、海兴广场、瑞南新苑、步高苑，还是在建的大同花园、汇龙新城等项目，都能称得上

6、是住宅项目的典范品牌。人文气息浓郁思南路是上海著名的法式浪漫路段，贵族气息与生俱来。古旧的法式花园洋房、梧桐铺道的林荫道路……高贵、浪漫，是人们对思南路最直接的印象。在高贵、浪漫、怀旧外，思南路同时贯穿淮海路、打浦桥两大商圈，是一个“进可享受繁华、退可品享宁静”的高档居住地段。凸现艺术氛围泰康路原为上海一不成规模的艺术品交易市场，路段环境略显凌乱。但在进入2002年后，由于陈逸飞等艺术商人的介入、文化商业气氛渐浓，泰康路已被政府定向为“上海文化艺术街”，并于2002年1月25日正式揭牌成立。泰康路的形象地位将借此大

7、幅提升，有望成为能与思南路比肩而立的高尚地段。生活配套齐全打浦桥商圈作为近几年涌现的商业中心，在高起点、高标准的营造中迅速成为上海颇具知名度的商业中心。特别在徐家汇路沿线，聚集着数量众多的高档休闲娱乐设施，尤其能博得喜爱时尚人士的喜爱。政府对打浦桥的规划还未终止，相信随着政府投入、培植的深入，打浦桥作为上海南区的商业中心，前景将更为看好。本区域市场接受度高从打浦桥区域上看，目前在销、已销楼盘的业绩普遍较好。从已销售近罄的振颖苑、大同花园一期、卢湾城市花园等项目，到目前在销的大同花园二期、汇龙新城、中汇公寓、永业公寓

8、等项目，销售情况都非常良好。产品稀缺特性明显目前本案是思南路上唯一的商品房开发项目，作为地段、人文、艺术的独家拥有者，在市场竞争中具有无可替代性。著名的设计单位本案的建筑设计聘请，环境设计聘请法国PA公司担纲，国际级专业资质水平，其对浪漫、高贵的法式气息的包装也会成为企划对本案包装思路的具像体现。房型设计均好本案为板式高层，房型格局方正，各功能区分布合理。本