住宅部分产品精装修专题报告

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1、住宅部分产品精装修专题报告2008/05/29前言随着国家相关宏观调控政策的出台和房地产市场自身的积累和发展，目前天津房地产市场进入了一个新的发展阶段。开发商开发水平和项目作业技术质量都有一个明显的升级。这其中体现房地产市场成熟度的一个重要标志——成品房，即精装修产品的大量涌现则是这一升级变化的重要标志。本次天津大悦城项目的精装修产品专项研究，是从天津目前在售同类型相近的高档住宅（包括公寓）选择有代表性和区域参考竞争价值的10个项目，作为参考蓝本进行横向分析，通过对相近项目精装修标准、室内外空间的材料和品牌的分析，以及目前精装修项目的一些难点和问题给出相关对策和建议，并最终为大悦城项目住

2、宅部分给出精装修产品建议。关于精装修产品的市场判断天津高档住宅（公寓）精装修项目概况天津高档住宅（公寓）精装修空间部品分析天津高档住宅（公寓）精装修的难点及对策天津高档住宅（公寓）精装修典型案例研究天津高档住宅（公寓）精装修研究总结天津大悦城住宅部分产品精装修建议内容导引简单的说精装修就是在销售商品房时，开发商已经对商品房进行了装修，包括客厅、卧室、厨房、卫生间等都进行了合理的装潢与布局，装修费用已经加入房款中，客户买房后不用再进行装修，直接就可以入住。2002年7月19日，建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》(以下简称《细则》)，全国推广住宅商品房精装修。《细则》中写明：“商品

3、住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”。什么是“精装修”？精装修的市场判断精装修优劣势分析物业开发商客户为什么要做精装修？精装修的市场判断提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高端客户，提升客户阶层；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌影响度；可以弱化户型上的缺点。对于开发商的利好需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应

4、较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成项目装修质量严重下降，被中央电视台曝光。）合同文本比毛坯交房的内容多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。对于开发商的影响精装修之于开发商各方面专业技术人员的介入，室内环境质量有保障。有利于装修速度及造价的控制。省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。（如：天津富力城）施工质量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。客户知识面不够造成的纠纷，比如清漆木地板的花纹不一致”。装修风格问题，比

5、如客户不认同其装修风格。利好点&矛盾点精装修之于购房客户对于物业公司的管理质量要求较高；刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公司服务强度。减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度；提高小区的居住品质；管道铺设不易被破坏，不会占用公共空间。利好影响精装修之于物业公司现在的社会人工作忙，很难有时间去自己完成整个装修过程，所以应该会选择精装修，但是首先还是要看牌子，比较相信有实力的大型开发商的精装修房子，自己装修过程劳心劳力，而且自己装修最后下来也未必比买精装修房省钱，还有一条原因是可以把装修的费用分摊到购房的房贷费用里，这对于刚工作经济条件不太好的人来说很有

6、吸引力。选择精装修产品的客户，如是说：装修房子是件很麻烦的事情很累心，但是如果买精装修房子的话，很多的装修细节自己都不知道，开发商报什么价，就要出什么价，装修完之后也并不一定就好，我还是觉得自己装比较放心，而且多走几家建材城一定会找到又便宜有优质的材料，肯定要比买精装修划算。不选择精装修产品的客户，如是说：精装修之市场反映心理描摹：VS我们对于精装修的市场判断降低客户购房门槛：精装修材料全部都是集中采购，比个体装修大幅降低成本，并将该部分成本打入按揭，降低了客户的购买门槛。符合可持续性发展：装修一次到位，有利于保证工程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗，为业主减少装修期

7、间的麻烦。通过装修提高空间的使用效率：利用推拉门和隔断、柜体等细节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延展。结合我们对于大悦城项目产品的定位报告和精装修产品的市场判断，我们认为天津大悦城项目应该做精装修产品，提供全装修的成品概念。关于精装修产品的市场判断天津高档住宅（公寓）精装修项目概况天津高档住宅（公寓）精装修空间部品分析天津高档住宅（公寓）精装修的难点及对策天津高档住宅（公寓）精装修典型案例研究天津高档住宅（公寓）