[法律资料]关于修改物业管理条例的建议

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1、关于修改国务院《物业管理条例》的建议目前物业管理中业主与物业服务企业之间矛盾不断，物业管理秩序混乱，其根源就是物业管理制度设计存在缺限。国务院制定的《物业管理条例》行政色彩浓厚，物业管理行政化，从条例中体现出物业服务企业的行政化色彩与强势地位，没有充分保护业主的所有权，没有体现业主在物业管理的主导地位。政府机构在物业管理中的直接干预明显过多。这样的制度设计是导致物业管理矛盾的直接原因。只要重新创设物业管理制度，所有问题都可迎刃而解，不需要政府部门过多的立法与干预。有人说《物业管理条例》就是物业公司管理业主的条例，就是为物业公司确定管理权的条例。这是有

2、一定道理的。我国的物业管理制度的确存在一些问题。目前国务院在2003年就颁发了《物业管理条例》，各省基本上也都制定了各自的《物业管理条例》，物业相关规章与规定多如牛毛，不知其数。但实际效果却是业主与物业服务企业矛盾依然不断，物业管理局面仍然混乱。为什么规定很多，效果却不理想呢？真正原因就是物业服务企业在物业管理中的权力过大，趋行政化，处于强势地位，业主在物业管理中的地位被弱化。2007年国务院对《物业管理条例》进行了修改，主要是强化了业主大会的地位与作用，并把物业管理企业改为物业服务企业，虽然业主地位有所上升，但还是远远不够的。在国务院的《物业管理条

3、例》中，基本确立了物业服务企业的物业管理行政化地位与强势作用，业主的权力被限制或者难以实现。因业主是个体，物业公司是组织，个体很难与组织对抗，并且物业公司在物业管理中的权力过大，权力滥用是常有的事，并无监督机制，业主根本无法与其对抗。业主委员会聘请回来的物业公司反倒站到业主委员会的对立面，与业主委员会作对，这种物业管理制度本身就存在逻辑上的错误。因此解决物业管理中的问题就是要弱化物业公司的行政色彩与强势地位，强化业主大会与业主委员会的自治功能与主人地位。业主的权力通过业主大会来实现，把物业管理的一切自由权力全部交给业主大会，并主要通过业主委员会来实施

4、，由业主委员会来聘请物业公司或者自行进行物业管理。减少政府部门对物业内部管理事项的干预与管理，政府部门只对区内公共的或少量必要的事项进行干预与监督。改革的方向就是确定物业管理中业主的主导地位。业主是主人，物业公司是仆人。物业公司在业主大会及业主委员会的领导下开展物业管理工作。最终目的是把业主委员会专职化，与居委会合并化。一个物业小区或几物业小区成立一个居委会，领导管理小区物业及负责居委会的日常工作，由居委会聘请物业公司管理小区。物业公司的权力由业主大会及业主委员会通过合同授予，法律法规不直接规定物业公司在物业管理方面的职权，特别是物业服务收费权绝对不

5、能通过法规授予给物业公司。物业管理条例主要是规范政府与业主之间的法律关系，并明确规定业主与物业公司之间的雇佣关系，而不能单独授予物业公司在物业管理方面的行政权利。物业公司为业主服务并向业主大会及业主委员会负责，并接受业主委员会的领导与监督，执行业主大会及业主委员会的决议与决定。只有建立这样一套物业管理制度才能解决彻底当前的物业管理问题。基于以上原则与思路，对《物业管理条例》初步修改如下：一、将第2条修改为：“本条例所称物业管理，是指业主大会通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，

6、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”二、删除第3、4、5条。理由说明：第3、4条，没有现实意义，空话一句，可有可无，第5条规定有些多余，物业管理不需要规定专门的监督管理部门，由相关政府部门按各自的职责监督管理即可。三、第十条修改为：“同一个物业管理区域内的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请要求成立业主大会，街道办事处、乡镇人民政府应当在申请提交之日起2个月内组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。对新建

7、物业已预售的，在物业验收合格后由建设单位报街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会；对新建未出售的物业，建设单位为业主。”理由说明：强调政府部门在成立业主大会方面的法定职责，有利于业主行使与保护所有者权益。四、第11条第一款修改为：“下列事项由业主大会作出决定：”。理由说明：“业主共同决定”很容易理解为业主必须人人同意才能作出决定，这是不可能实现的事情。五、删除第16条第一款。理由说明：由政府组织建立业主大会，无须再备案。六、删除第24条和26条。理由说明：建设单位在物业取得房产证后并未卖出前就是业主，享有业主的权利，不得限制其权利，可以自由聘请

8、物业公司。业主应当同权，同等对待，不能因为是建设单位就区别对待。对预售的房产，在物业验收合格交付后即可通过成