浅议深圳物业管理条例的修改

《浅议深圳物业管理条例的修改》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、浅议深圳物业管理条例的修改北京德恒（深圳）律师事务所合伙人深圳市人大常委会常务委员法律助理徐燕松律师深圳市罗湖区政协委员深圳市银行业消费者权益保护促进会第一届理事会理事物业管理最早发源地普遍认为是英国，其历史可以追溯到19世纪中叶英国工业革命时期。“物业管理”的创始人业界公认为是英国人奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士，她在1860年至1866年间，针对出租屋制订了一系列规则，诸如要讲究卫生、不得破坏建筑与设备，拖欠租金的处罚等，严格要求租客遵守，使住户的居住环境得到了很大改善。并逐渐得到政府的支持和广泛推广，从而开启

2、了近代意义上的物业管理新时代。真正现代意义上的对于高层建筑的物业管理，则被认为是起源形成于19世纪末20世纪初的美国。1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（CMBO），意在共同交流、探讨解决高层大厦管理中遇到的一些问题。被看作是美国现代物业管理的始祖。深圳被认为是我国物业18管理的发源地，20世纪80年代初，随着我国南方的经济改革开放，市场经济的产物——物业管理由邻近的香港最先被引入深圳。时至今日，深圳的物业管理水平在中国仍然是高水准的，其管理概念和实践

3、经验仍然是被效仿和推广的。深圳作为我国物业管理的先行者和推动者，仍然具有标杆的意义，直到今天，仍然引领着中国物业在走向更高、更好的层次，是中国物业发展的领头羊。她在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，至今仍然无人能够超越。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，开启了我国国内物业管理这一新生事物的大门；1993年6月30日，深圳成立了国内第一家物业管理协会，标志着我国国内物业管理这一新兴行业就此诞生；1994年，深圳市颁布了《深

4、圳经济特区住宅区物业管理条例》，这是我国第一部物业管理条例，对全国的物业管理具有示范作用；1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，全国开始有物业管理的概念；2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式颁布施行，深圳物业管理的理念印记深烙在其中。虽然深圳物业管理有过辉煌的历史和发展历程，但在经过了三十多年的实践洗礼后，当初设计的路径已对现在的物业发展形势有不适应之处。18本文就物业管理的主体、客体、主体与客体之间的关系等问题作一浅述。物业管理的主体中的业主、业主大会的重新认识，对业主的服务权是物业管

5、理的真正内涵，业主是真正意义上的物业管理主体，强化业主大会的作用；业主委员会只是履行业主大会的决定，建议赋予业主委员会完整诉讼主体资格，业主委员会有一定的权利，但业主委员会同时应承担相应的义务，业主委员会成员的严重违法行为可构成刑事犯罪。物业管理的客体中传统狭义的物业管理对象概念，现代广义的物业管理对象概念，附加于物业管理对象上的公共契约的效力及重要性问题。主体与客体之间的关系中起主体与客体之间的桥梁的物业公司的重要性，物业公司的收费建议实行酬金制、取代现在的包干制的必要性，从另一角度看待在调和物业管理主体、客体、物业公司之间的

6、关系中的政府、司法充当的角色。一、物业管理的主体。物业管理的主体随着现代物业的发展，是时候由现在的物业管理公司转变为业主为主体。（一）业主、业主大会成为物业管理的主体现行的物业管理条例是在当初物业管理一无所有的情况下，我国又迫切需要发展物业管理这一行业的前提下，予以规定的，所以是以物业管理公司为主体的，一直沿用至今。1、对业主的服务权是物业管理的真正内涵。18物业管理公司具有的实质是服务权。我们首先应该转变思想和理念，现代意义上的物业管理的“灵魂”是服务，而不是管理。更强调的是为业主的服务。对物业的管理的职能的最终目的是为了让业

7、主能在一个安全、整洁、舒适的环境中生活，归根到底，是为房屋的使用人----业主服务。当然，这里指的业主是广义的，除有业权的业主外，还包括物业的用户，即同住人、承租人和实际使用物业的其他人。物业管理公司之所以有权管理小区，是受业主的委托。业主与物业管理公司之间是委托与被委托的关系。而以物业管理公司为主体设置的物业管理体系，一切以公司为主导，设置了相应的法律制度和措施。因而更侧重是管理，是权利，使得有些公司以此不能清楚给自己定位，官本位思想作怪，认为管理业主就是自己管业主，“拿着鸡毛当令箭”，引发物管公司与业主的很多矛盾。这是业主与

8、物业管理公司的错位放置而导致。有人会说，没有管理怎么能叫物业管理公司，的确，改名为物业服务公司更加贴切，也更符合现代物业发展的需要。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第81条、82条就已称为“物业服务企业”。在实行大陆法系的我国，由国家层面赋予的