透视沭阳商业地产

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1、透视沭阳商业地产透视沭阳商业地产透视沭阳商业地产透视沭阳商业地产透视沭阳商业地产二00五年，宿迁主要经济指标位居全省前列，达到十五以来最好水平，其中房地产投资增长78%，比全省平均增速快49、6个百分点，沭阳作为一面镜子，映衬着宿迁房市，特别是商业地产的繁荣。回顾二00五年，沭阳的房地产发展在上海、杭州、南京等大城市普遍降温，发展速度减缓的大背景下却逆市而上，遍地开花，犹如井喷式发展一般，在全国中等城市、特别是县级城市，可谓一朵耀眼的奇葩。其中商业地产作为地产的一种全新投资模式，更是后来居上，从最初中心城区的好景时代广场的一枝独秀到今天遍及城区南北的各大型

2、专业市场的频频登场，可谓风景这边独好。据不完全统计，沭阳现在正从事商业地产开发的项目已达21家，已占总数的近一半。难怪著名歌唱家杨洪基来沭阳后感叹：“沭阳不象是县城，它更象是一个都市！”这得益于商业地产的迅猛发展，当然这更是宿迁市、沭阳县各级领导亲情招商的成功之举。一、商业地产新业态改变原有经营格局现有的大棚、集贸市场将逐步萎缩，取而代之的是全新的大厅、大厦、广场、商城。从形式到内容都是旧貌换新颜，包括名称也充满洋腔洋味，霸气十足。诸如wonderful(万得福)、shoppingmail(销品茂)、商业旗舰、中国首例大5s交易平台等等商业地产的业态包括以

3、下三个方面1:中心城区商业广场如好景时代广场，海天金三角商城，维也纳商业广场，金鼎商城等。这类商城一般包括超市、休闲中心、洗浴中心、首饰店、肯得基、麦当劳、商业步行街等集商业、购物、休闲、娱乐、人文于一体。这类商城多以整层或大面积出售、出租为主，价格在5500元左右，投资此类物业一般数额较大，投资者要考虑资金问题，自主经营的购买群和价格定位，若交物业公司统一管理，则要考虑商场管理公司的前期经营业绩，为何许多卖场期待与家乐福、麦当劳合作，因为它是全球连锁品牌，其业绩和管理水平无庸质疑，从另一方面看关键是能保证你的物业包租后回报稳定而且增值快，不过沭阳巨大的消

4、费市场将使新起的商城都能分到一碗羹，并打破原有超市一统天下的格局，或以低价、便民取胜，或以品牌专卖取胜。2：城区次中心的专业市场如城南的沭阳国际汽摩配商城，城北的花木大世界以及位于迎宾大道的浙江商城，位于天津南路的红星家乐佳等。这些市场均具有以下特征：规模庞大：以上四家总建筑面积超过160万平方米，相当于140个万得福超市。专业性强：如汽配商城突出车的概念，以整车销售和汽车后市场服务为主，包括二手车交易，汽配、摩配及用品批发，维修服务。浙江商城以装饰板材、五金水暖、油漆涂料、陶瓷卫浴产品为主。红星家乐佳以建材、家具为主。花木大世界则是为把本地优势产业进一步

5、做大做强，将原有花木市场及花木生产源头进行整合，形成真正的花木之乡和花木之窗。批零兼营：因同类产品的多而全，市场均以最低价批发，以量获利并吸引其他二级市场和零售商，甚至平价批发，最终通过厂家返点来获利，对优势产品还可零售，以满足不同消费群体的需要。功能齐全：以上市场大多是通过运输和物流来完成进出货的，故仓储物流是每个市场的必备前提，除经营性商铺外部分还有配套住宅区，生活服务区以满足业主的不同需求。值得一提的是汽配商城还有五大配套区：宾馆区，加油站，配套商业区，物流仓储区，配套服务区（包括车管所，汽车检测中心，工商，税务，银行等机构）。3：大型社区店面和临街

6、商铺如上海南路片区的颖都花园，名仕家园临街商铺。迎宾大道两侧的东方名都，上海花园等临街商铺。又如春风沂水，豪园等社区商铺。二、专业市场极具生命力专业化、规模化有助于提高市场的竞争力，是商业地产成功的主要因素。专业市场的群聚效应非常重要，他是吸引消费者，创造高销售流量的制胜法宝，专业市场在某一类型服务或商品领域中，可以充分满足消费者多样化的需求，对消费者可产生特殊的吸引力，从而使经营者获得更多的商业机会。专业市场主要有以下优势：市场定位准确。大多数的专业性市场，都是经过详实的市场调查以后才确定立项的，一般都具备较强的针对性，填补了市场空白。客户群细分充分。任

7、何一种商业运作形式都离不开客户源的细分，通俗地讲也就是要解决“你的客户在哪里，你的商品销售给谁的问题”。专业性市场因为具有商品细分的先天准确性，因此他的客户源已经从整个市场中很准确的剥离出来。规模效应。专业性市场在某一类商品上，聚集了大量同类但不同品牌的产品，使顾客拥有很大的自主选择权，能够满足顾客追求“全面比较，物美价廉”的购物心理。消费方式便捷。专业性市场自身的专业性，使顾客在购买商品时不用东奔西走，在本市场类就一定能选择到满意的商品。比如目前热销的“沭阳国际汽摩配商城”，他是目前沭阳最大，也是苏北最大，国内首家大5s集整车销售、二手车市场、汽配、摩配

8、、用品批发、汽车维修服务、会展信息于一体的交易平台。他的建设具备三