第一章 商业地产及策划透视

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1、第一章商业地产及策划透视第一节商业地产及其特征一、商业活动形式：1、有实物交易的买卖活动；2、以实物贸易为基础的服务类商业活动。这类活动一般在办公室、写字楼、酒店内进行，称之为商务活动（静商）。写字楼、宾馆集中的区域称为高级商务区。二、商业地产概念：商业地产就是用于从事商业活动的房产或地产，在商业活动中有经济效益产生。三、商业地产的五大特征：1、价值体现在商业经营活动中，是重要的生产要素；2、区位决定商业地产价值；3、商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场；4、公共空间在商业建筑中的地位重要；5

2、、商业地产具有投资大、风险大和收益大的特点。第二节商业地产类型一、商业地产分类1、商业地产功能分类1）商业经营类物业2）办公用物业1）餐饮酒店物业2）仓库、厂房类物业分类标准类型按照功能类型零售功能娱乐功能健身、休闲服务按购买消费内容物品交易场所服务交易场所体验业态按客户广度大众客户类小众客户类按照建筑形式单体商业建筑底层商业建筑地下商业建筑综合商业建筑分类标准类型按照市场覆盖近邻型社区型区域型超大区域型按照商店销售产品类型划综合商店服装和饰品店家具和家居用品店其他便利店1、商业地产类型细分一、

3、商业经营物业主要类型1、购物中心（ShoppingMall或者ShoppingCenter）购物中心是汇集多种零售业态和若干零售店铺的大型购物场所。其特点是所有权与经营权分离，一般只租不售；策划、开发、建设、经营都统一的体系内运作；一站式购物，尊重顾客的选择权；多业态、营销方式的组合；具有强大的商圈竞争力。七种类型：1）邻里中心2）社区中心3）功能中心4）地区中心5）超级地区商业街6）折价购物中心1、折扣店折扣店以销售自有品牌和周转较快的商品为主，以有限的销售品种、有限的经营面积、有限的服务，并

4、通过低成本、低价格的快速运作，向消费者提供“物超所值”的商品为主要目的的零售业态。本质上讲，折扣店的竞争战略是“物美价廉”。2、便利店接近居民，店铺规模小、用人少；经营的商品以方便、即食为主；以连锁经营为主。3、超级市场或超市是指布局在社区内，商品敞开供应，顾客自助购物、自由进入、统一在出口收款、有相当大规模的零售商场。4、产权式商铺所有权与经营权在投资者购买物业时就分离开来，投资者获得规定年限内的收益。1、旺铺、分享型商铺和借势型商铺旺铺是指某地点的零售业，其吸引力大，使周围人流基本上经常当作

5、目的地光顾。分享型商铺是旺铺的补偿性物业，其商品和服务结合起来就可以有足够的吸引力吸引顾客。借势型商铺的市场吸引力来自某个独立来源，如公共交通设施、成人教育大学、写字楼群等。三、商务写字楼类型1、写字楼特点写字楼的需求与企业发展规模密切相关，当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和盈利

6、能力即可。2、我国写字楼的演变阶段第一阶段：传统办公楼占主导地位（立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成）第二阶段：早期现代办公楼（大空间框架模式，注重空间的实效）第三阶段：后期的现代办公（办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适）第四阶段：智能化办公楼1、写字楼的分类标准与等级（1）“甲”系列分类（硬件和软件）顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼（2）As系列分类（按自动化水平分类）通讯自动化系统楼宇自动化系统办公自动化系统安保自动化系统消防自动化系统（3）按功能符合程度分类纯写字

7、楼（办公功能占绝对优势）综合楼（两种或两种以上主要功能并存）商务综合体（综合楼的高级形态）四、商务宾馆分类1、公寓式酒店（既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务）2、酒店式公寓（物业管理水平达到酒店服务标准的公寓）属性建筑类型居住目的居住时间房间大小房屋设计配套管理服务产权形式酒店式公寓住宅类家居生活，企业办公较长，客户稳定大，面积80-150m*m甚至更大，适合居住公寓住宅类家居用品家庭装修酒店式服务，内容少，物业管理公司基本胜任混合产权单一产权公寓式酒店酒店类商务出差，

8、旅游逗留短期停留，周转多小，40-80m*m为主，适合短期居留酒店套房类商务活动配套用品酒店类配套齐全，酒店管理，公司管理混合产权单一产权酒店式公寓与公寓式酒店对比一、产权式酒店与分时度假酒店1、产权式酒店1）产权式酒店是把酒店的每个房间分割成独立产权出售给投资者2）产权式酒店根据用途可分为商务型产权酒店、度假型产权酒店、养老型产权酒店3）产权式酒店是一种新型的投资经营方式1）产权式酒店实际上为酒店起到组合投资的作用对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管