房地产行业项目投资风控指引

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1、房地产行业项目投资风控指引房地产细分行业包括商品房开发、城市土地开发、保障性住房开发、房地产租售等。《贵州产业投资基金管理有限公司管理制度汇编（修订试行）》提出要“审慎选择房地产行业”。一、房地产开发（一）、标的企业情况1、主体资格（1）国有企业标的企业或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利

2、水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）；标的企业或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”关注其资格的合法性。（2）外商投资企业需要关注标的企业注册与投资总额的关系。外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：①注册资本在210万美元以下的，投资总额不第11页共11页得超过注册资本的10/7；②注册资本在210万美

3、元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；③注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；④注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。外国投资者进行资产并购时，如果资产并购完成后所设立的企业是中外合资经营企业，依据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》，投资总额与注册资本的比例应符合：①中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本至少应占投资总额的7/10；②中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1

4、000万美元（含1000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；③中外合资经营企业的投资总额在1000万美元以上至3000万美元（含3000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2/5，其中投资总额在1250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元；④中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。（3）开发资质标的企业已取得的开发资质与项目开发

5、面积（累计）是否相适应，对超出的，须要求项目投资前取得相应等级的资质，以确保标的企业开发资格的合法性。2、经营业绩标的企业自成立来的开发业绩，包括开发楼盘、累计开发面积、销售情况、在建项目及土地储备等情况。3、财务状况第11页共11页新成立的项目公司财务状况简单；对既有企业重点关注资产构成是否合理、重点科目明细构成、分析主要财务指标与行业平均值比对，综合分析其资金流及现金链情况；关联交易及关联企业占款现象。目前，对于部分资产负债率偏高的企业，要重点分析较高的原因。对因预售款未结转至销售收入，导致预收账款额度大等原因造成的资产

6、负债率偏高的，可考虑销售收入结转的实际资产负债率。4、股东及关联企业鉴于标的企业多隶属于某一集团，对股东的分析，除关注直接控股股东外，应重点分析实际控制人（最终控制人）的总体实力，关注其他关联企业融资及还款情况。他行授信、用信情况、信用记录等。（二）、项目情况对项目的审查，内容包括建设内容、行业信贷政策、合法性手续、总投资及资金筹措以及财务效益等方面。1、项目区位除文字描述外，建议提供一份项目区位图作为附件，便于直观判断项目是否具有区位优势。2、建设内容报告中须明确资金用途，涉及的业态（普通住宅、高档住宅、商业、写字楼以及综

7、合性物业等），计算各业态占总建筑面积的比例，为后续分析中资本金比例做好基础；毛坯还是精装修，以判断总投资的合理性。重点关注贵阳市内土地取得成本较低、抗风险能力较强、销售前景看好的住房项目；择优关注省内其他地州市内价格合理的普通住房项目，以及贵阳市内地产开发经营丰富的客户开发的、核心地段的商第11页共11页业地产项目；审慎介入县级地产项目。3、项目合法性手续（1）四证（最重要）：关注四证的取得情况；四证权利人与标的企业是否一致，四证记载内容是否与评估反映的内容（实际建设内容）相一致。（2）备案或核准文件（重要）：据投资体制改革

8、的相关规定，对企业不使用政府投资建设的项目，区别不同情况实行核准制和备案制。审查中须查询项目所在地（省、市）《企业投资项目核准暂行办法》、《政府核准的投资项目目录》及备案相关规定，判断属于那个范围，已取得的文件是否有效；评估反映的建设内容及总投资是否与备案或核准的相一致，不一致是否属当地规