房地产投资的终极风控

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1、房地产投资的终极风控编辑：    转自：    2014-12-1614:54:15        　　从投资前置条件把控、周期逃顶、正确使用法律与财务手段，以及对开发业务关键节点的把控，四个维度实施全面风险管理，房地产项目的风控可实现闭路循环，“零风险”的“终极风控”目标有了实现的可能性。 张悠金/文　 　　编者注：作者系“万通健康立体城”项目的核心团队成员，曾任招商证券北京投行部总经理。本文对“终极风控”的四个维度的阐述，是作者多年投资业务与房地产开发业务两大行业实践经验的总结，具有较强的实践背景。 　　从财务投资人的立场出发，房地产项目投资风险管理的终极目标应该是追求零风险，或者说

2、从投资前置条件把控、周期逃顶、正确使用法律与财务手段，以及对开发业务关键节点的把控，四个维度实施全面风险管理，即便行业系统性风险来临，投资人将投资项目作为不良资产处置时仍有反转获利的机会。如何实现这一“终极风控”目标？在这一过程中需要注意哪些关键点，值得探讨。下文的房地产项目指二级开发项目，即住宅公寓、办公商业、工业物流等建筑物项目的建造。财务投资人的概念主要指不真正参与投资项目的业务管理或投资项目公司的日常运营管理的专业投资机构，这里主要包括房地产私募基金、信托投资公司及从事传统类开发贷款的银行。 前置条件把控，杜绝常识性错误　 　　投资决策的前置条件把控也是风控的起点，目标是杜绝投资

3、决策的常识性低级错误，这是专业投资人都应该可以避免的。诸如区域去化周期、项目周边基础设施保障、项目的毛利率等都是不该忽略的。 　　供求关系是市场的本质，去化周期是影响项目成败的关键因素 　　经过近20年的快速发展，房地产行业不仅仅在区域发展上，而且在不同的产品形态上，都不同程度的表现出供需失调。住宅类产品在北、上、广、深四个一线城市的去化周期均未超过12个月；二线城市的省会城市喜忧参半，合肥、郑州去化周期与一线城市相当，同为省会城市的济南、呼市、昆明的去化周期超过60个月；而大部分三线城市供求关系恶化，“鬼城”也以三线城市为主。写字楼市场除一线城市外，其他城市的局部需求难以把握，市场波动

4、大，风险也大。购物中心类产品过去两年的供给急剧放大，大部分省会城市均出现不同程度过剩。所以财务投资人选择去化周期短的区域市场是顺势而为，顺应市场是风控的智慧选择。 项目周边基础设施是否有保障，这一点往往被忽视 　　最简单的道理，土地是因为投资而增值，在投资决策时对项目周边重大基础实施的考察尤为重要。单个企业或单个项目的投资对周边基础设施配套的影响是有限的，特别是对于轨道交通、电力电网、供水排污、垃圾处理、河流整治及大的市政路网等涉及城市规划的重大基础设施配套，企业几乎是无能为力。投资人能做的唯有选择，选择基础设施配套规划清晰，项目立项建设时间确定的投资类项目，顺应城市规划与区域发展规划方

5、向。此外，项目的毛利率在风险管理中也起着至关重要的作用当系统性风险来临时，高毛利率项目可以通过降价来提高去化速度，争夺客户和萎缩的市场。高毛利率水平项目使得项目收益对建造成本的敏感性下降，为新材料、新技术、新工艺的使用预留了空间，为产品的竞争力与服务提升提供了经济基础。高毛利率水平项目使我们创造“客户价值体验型”的竞争产品、实现客户的居住理想成为可能。理论上，通过扩大低毛利率水平项目的开发规模，同比例扩大盈利数只是理想推算。低毛利率限制了产品价值与服务提升，因系统性风险来临时“降价”的不可能，搁置甚至烂尾的均是这类项目。 投资人周期逃顶具有现实可能性 　　房地产行业的增长与GDP的增长呈

6、现正相关关系。当经济增长与房地产行业发展呈现连续过热时，风险也在积聚，投资人能否规避经济周期与行业周期波动带来的风险成为了严峻考验。历史和现实证明，投资人的周期逃顶是可能实现的。诺贝尔经济学奖获得者西蒙·库兹涅茨在《各国的经济增长》中提出GDP增长率与房地产业的发展呈现正相关关系。 　　按照西蒙·库兹涅茨的理论，可以看到，近10年中国的房地产业经历了从飞速发展到高速发展再向稳定发展过渡的阶段。目前，中国房地产业处于稳定发展阶段，所谓进入“白银时代”。但由于中国区域经济发展的不均衡，在房地产业整体处于稳定发展的时期，仍有部分区域房地产业处于高速发展甚至飞速发展时期，区域发展的不均衡主要表现

7、在存量去化周期的差别。  　　从这些周期变化中，投资人的周期逃顶具有现实可能性。 　　2014年初，一次国际论坛上，在与美国芝加哥大学布斯商学院教授罗伯特·艾力伯（RobertAliber）交流时，他反复谈到房地产行业调整的拐点，即当房价短期内增长过快，远远超过老百姓收入增长速度时，调整的拐点就不可避免，此时即使供求关系仍在，但有效需求（购买力）急速下降，行业调整就发生了。过去争论房价的两个主要影响因素“租金回报比”与“房价收入比”