开发企业拿地操作指引

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1、开发企业拿地操作指引目录4.大中型开发企业取地认识2.开发企业取地模式及方法3.开发企业拿地标准工作内容及流程1.开发企业取地原则及准备开发企业取地原则及准备在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础，是根本吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里取地意义拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性取地原则研究政策发现机会了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻取地准备争分夺秒储备土地土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法取地准备瞻前顾后全盘考虑从公司目前财务、后期

2、发展等各项条件出发要考虑长、中、短期项目的配比与结合取地准备建立评估体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板取地准备开发企业取地模式及方法主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取地模式对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出6种规模化取地模式取地模式主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型旅游地产依赖自然或人造资源专业性强持续性经营资金投入较大类型释义模式

3、共性养老地产依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务主题地产模式主题地产模式—旅游地产取地自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成

4、本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力，较大初始投入主题地产模式—养老地产取地人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有

5、远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队新区开发取地模式快速造城城市具有新区发展规划企业开发能力极强资金投入极大政府资源捆绑性高类型释义模式共性区域运营由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，

6、完成城市建设预期效果通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现通过区域运营实现地块价值最大化新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式；根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基

7、建能力，资金实力极强，模式可复制性高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计新区开发模式—快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求新区开发模式—区域运营取地具有新区规划的城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金

8、雄厚，资源协调配合能力强取地成本低；前期资金压力大；项目周期长政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验大配套取地模式一般性配套类型释义模式共性专业性配套建设酒店、会展、