房地产开发企业成本会计核算问题探析

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1、房地产开发企业成本会计核算问题探析房地产开发企业成本会计核算问题探析一、引言　　近年来，我国的房地产开发企业发展态势越来越迅猛，并且随着房价居高不下，国家陆续出台了房地产的调控政策，一定程度上压缩了房地产开发企业的利润。因此，企业对成本核算与管理的精细化要求越来越高。由于房地产开发企业具有建设周期长、投资数额大、经营风险大等特点，正确的进行成本会计核算与管理，对于提高企业的整体财务管理水平、税收筹划水平及成本控制水平都有着重要的意义。目前，我国房地产开发相关的政策在不断完善，企业怎样规范成本核算工作，发现并解决其存在的问题，是房地产开

2、发企业的关键性工作。　　二、房地产开发企业会计成本的组成　　根据企业会计准则规定，房地产开发企业应设置开发成本作为一级科目，企业要在这个科目下进行成本明细核算。房地产开发企业的开发成本普遍分为如下六大类：　　（一）土地成本　　为取得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；　　（二）前期工程费　　是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；　　（三）建筑安装工程费　　是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工

3、程费、精装修工程费等；　　（四）市政基础设施费　　是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；　　（五）公共配套设施费　　是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；　　（六）开发间接费用　　是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。　　三、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题　　（一）成本类会计科目与预算部门编制的目标成

4、本科目不一致　　目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标本文由论文联盟.L.收集整理成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工

5、作效率。　　（二）成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性　　房地产行业会计准则在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。　　（三）会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划　　对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增

6、值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。　　（四）财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作　　由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成

7、本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。　　四、加强房地产开发企业成本会计核算的对策　　（一）做到成本科目的统一　　成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致

8、性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。　　（二）制定统一的