房地产开发企业会计核算问题探析

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1、房地产开发企业会计核算问题探析　　【摘要】近年来房地产行业的取得了快速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱产业，起到越来越重要的作用，房地产企业自身的特殊性决定了其内部会计核算的复杂性。本文简要探讨房地产企业会计核算中存在的问题及解决的方法。　　【关键词】房地产会计核算收入　　近年来，随着我国城镇化建设的快速发展，房地产事业取得了飞快的发展，其发展带动钢铁、水泥、建材等各个行业的发展，为国民经济的发展做出了重要贡献。房地产行业投资数额大、建设时间长、建设过程环节多以及开发风险大等这些特点决定了房地产企业在会计核算工作中具有复杂性和特殊性。当前，我国房地产企业在会计核算中存

2、在不少问题，需要进一步去完善。　　一、房地产开发企业在会计核算过程中存在的问题　　（一）房地产开发企业收入难以确定性　　房地产企业一般的商品房为自己自行开发，一般经营业务涉及了从可行性研究、征地、、勘察、设计、建设、销售到售后服务等各个环节，开发的时间长、投资资金大。一般在建设初期房地产开发企业的资金就基本花费殆尽，如何取得下一步房地产开发的资金，是每个房产企业不得不面临的最大问题，目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。由于近年来国家对于房地产行业的调控力度加大，中国人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，使得房地产企业融资变得很困难。这就

3、决定了房产企业一般通过预售筹集资金，一般我国现行规定只要房屋取得预售许可证就可以开始销售，签订正式合同，在房屋正式验收合格后交与买方。因此房地产企业的是收入就有其特殊性，难以运用会计准则中的权责发生制进行收入的确认，收入确认是在订立正式合同但房屋没有交付时做收入的确认，还是在开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认，还是在办理产权证后再去确认收入就出现了混乱。　　（二）房产开发企业商品房成本与售价难以实现平衡匹配　　房地产行业具有资金投入大、建设时间长的特点，从获得项目到开发完成，可能需要2-3年或者更长时间，这样必然使得房地产企业在一段时期内投入和收入无法平衡。房产

4、建设前期需要投入大量资金、支出大幅增加。即使这时房屋已经预售，但是由于没有交付，按照会计准则可能无法进行收入确认，这就造成公司利润会出现大幅波动，不能真是客观反映公司业绩水平和经营水平。因此，正确合理地确认公司的收入是真是反映公司经营业绩的前提。　　（三）信息披露存在缺陷　　信息披露存在缺陷主要表现在两个方面一是现金流量信息不足，二是风险信息披露不全。现金流量信息不足是由于在工程建设完成前主要表现为现金的流出，在工程完工竣工验收后又集中表现为现金的流入，由于建设工程建设周期长，现金流入、流出的跨越大，往往对于投资者来说难以真是了解企业的现金真实流动情况。房产企业在项目的开

5、发过程中建设周期长，负责率高，受国家政策、宏观经济、工程质量等影响，风险较大。这就要求房地产企业及时提供企业潜在的风险。　　二、完善房地产企业会计核算的方法　　（一）结合法律标准规范及房地产公司的特点对收入加以确认　　1.首要条件是符合法律标准，法律标准指房地产公司在开发房产的过程中各项手续齐全，按照国家相关部门规定取得了土地使用证、开工许可证及商品房预售许可证等，并按相关法律法规进行交易买卖。这些法律标准是房屋预收款进行确认的必要条件，但还不是充分条件。　　2.其次符合专业标准，按照会计专业准则，销售商品收入同时满足下列条件，收入才能予以确认：（1）商品的所有权上的风险

6、及其报酬是否已经转移到购买方；（2）企业是否保留了与商品所有权相联系的继续管理权，是否对商品还进行有效的控制；（3）收入的金额数量能不能够可靠计量；（4）与交易相关的经济利益能否流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能否可靠地计量。　　综合以上两个收入确定的标准，结合房地产行业的自身提点，笔者以为房屋具备以下条件可以进行收入确认：（1）房屋已按照国家相关法规规定进行竣工验收合格；（2）买卖双方签订正式购房合同；（3）双方按照规定履行合同义务。　　（二）合理划分成本核算对象，使销售收入与成本配比。　　对于开发较大的工程项目、建设时间较长的房产项目，可以结合项目的具体特点

7、和成本核算的需要，按房产项目的施工划分及其不同类型进行会计成本核算工作。同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。如果同一施工项目，建设的有高层、小高层、多层等，可按其结构形式划分核算对象。根据会计核算和企业管理需求，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独成为会计成本核算对象。　　（三）加强信息披露的全面性和及时性　　会计核算中的信息披露的质量对于会计核算有着重要的意义。由于房地产在开发的过程中土地成本在总