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时间:2018-11-25
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1、对天水市物业管理问题的思考 论文关键词:天水市 物业管理 服务意识 建管分离 健全制度 论文摘要:天水市物业管理尚处于起步阶段,存在的问题很多,主要表现在法制建设滞后、建管不分、小区居民对新的物业管理概念认识不清、公司内部人员素质差、服务意识不强、专业人才短缺、资金不足、服务项目少、管理水平低等方面。针对上述问题,起步阶段的天水市物业管理应突出强调服务意识,政府、开发商、物业管理公司、业主四方联动,建立健全各项法规制度,促进天水市物业管理的快速发展,以适应城市现代化建设的要求。 随着我国住房制度改革的深入进行和城市现代化建设的不断
2、发展,我国的一些大城市如深圳、上海、北京等地的物业管理得以长足发展。天水市由于经济发展滞后,城市发展也较为缓慢,物业管理尚处于起步阶段。近几年随着西部大开发战略的逐渐实施,天水市的发展日新月异,房屋年开发量保持在20万平方米以上,此时研究天水市的物业管理问题是很有必要的。 一、天水市物业管理的现状分析 (一)天水市开展物业管理的有利条件 1、天水市是一座历史悠久的文化古城,近几年随着旧城改造工作的顺利进行,全市已形成了一批初具规模的居民住宅小区,较大的有罗玉、东团庄、聚宝盆、新华路、滨东、天北、青南、重新街、皇城路、天府小区等50
3、多个,其中罗玉小区内现有47栋楼房,5个自行车棚,建筑面积达23万多平方米,在全省也是屈指可数的小区之一。目前,全市两区五县房屋开发量以每年20万平方米的速度增长,这不但构成了物业管理的物质基础,也为全市物业管理公司提供了一个现实的和潜在的大市场。 2、市内已设立了一些物业管理公司,如梓裕、天房、金桥、市场、宏昌等。其中,位于罗玉小区内的天水市梓裕物业管理公司成立于1998年11月10日,由天水市城建综合开发公司原供热处、物业管理处合并组建,为一级法人实体,注册资金500万元,属“国家三级物业管理企业”;其他几家均为具有临时资质的物业
4、管理公司。 3、政府及其主管部门已将物业管理问题提上重要议事日程。中央转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的通知,天水市政府将2001年确定为“物业管理年”,天水房管局也准备出台一些物业管理方面的法规,正在拟定《天水市城镇物业管理实施办法》。 (二)天水市物业管理存在的问题 1、政府的支持力度不够,法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理属于新型第三产业,是适应城市现代化发展而出现的新生事物,政府及其工商、税务、环卫、公安等各部门应予以大力支持。然而根据对一些物业管理公司的调查显示,它们并没有享受到第三产业的优惠待遇
5、。法制建设滞后于物业管理行业的发展,在全国都是一个普遍现象,天水市也不例外。目前天水市各物业管理公司参照执行的依然是建设部33号令《城市民建经营小区的管理办法》。 2、物业管理公司本身存在一系列问题。主要表现在:⑴人员素质低,服务意识达不到要求,专业人才短缺。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作,专业跨度很广,需要各类人才。既要有懂经营善于协调各种关系的管理人才,又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗敬业精神。物业管理各项工作说到底,主要是为业主、用户提供各项满意的服务,而这
6、一切很大程度上取决于服务者的素质高低。天水市物业管理公司在人员构成上存在的问题主要表现在三个方面:一是人员的文化程度偏低,大多数为初中及其以下水平;二是年龄普遍偏大,却长期以来吃惯了“大锅饭”,服务意识差;三是各类专业人才短缺。⑵资金不到位,管理硬件上不去。受资金短缺的影响,我市各物业管理公司的设备状况普遍较差,如交通工具、计算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。⑶服务项目单一,不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖、房屋维修、上、下水疏通、化粪池清理,环境、绿化、清洁卫生、承揽小型土建
7、、水暖安装、工程维修等经营项目,但实际服务项目仅限于冬季供暖、打扫卫生和小型维修等几项。⑷公司内部制度不健全、管理不规范。受人员素质、资金等因素的影响,天水市各物业管理公司的管理水平普遍较低,在公司内部没有建立起健全的规章制度,有些公司虽然制定了一些岗位职责,但没有得到很好的贯彻执行,流于形式。 3、小区内的居民对物业管理认识不够,不予配合,导致收费困难。天水市物业管理的收费标准为:暖气费8.5元/㎡(住户)或17.5元/㎡(营业用房),卫生费3—5元/户/月,维修费依服务项目而定。物业管理费每月固定收取0.2元/户,但收取极其困难。
8、造成这种状况的主要原因在于宣传不到位,居民对新出现的物业管理认识不清。适应城市现代化建设的需要,对住宅小区实行物业管理是住宅产业发展的必然结果,是人民群众生活水平和居住质量提高后的必然要求。以前的物业管理是
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