深圳城市更新情况调查设计研究报告

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1、WORD格式可编辑关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2

2、020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通

3、过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但专业知识整理分享WORD格式可编辑城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。（二）城市更新政策性文件2004年，深

4、圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。（三）城市更新进展情况截止2013年底，全市已列入计划项目407个，总用地面积35平方公里；完成规划审批229

5、项，用地面积约20平方公里；已签用地合同项目达102个，涉及拆迁用地面积6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并上市销售项目27个，涉及建筑面积600多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。二、城市更新问题存在分析城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。（一）旧改拆迁难度大按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。201

6、0年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动；2013年3月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。（二）拆迁补偿标准高城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也专业知识整理分享WORD格式可编辑加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联

7、村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。（三）审批流程存争议深圳更新项目审批要经过40多个部门，约需盖200个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。（四）市场主导隐忧重深圳城市更新由开发商主导，美其