石家庄房地产市场报告

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1、石家庄房地产市场报告11一、城市概况石家庄市地处河北省中南部，是河北省的政治、经济、文化和科技中心，是一座综合性的中心城市。现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6个区，正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县12个县，辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里，市区人口217.3万人。石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一

2、座新兴城市。工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主，门类比较齐全，是河北省最大的工业基地。11二、城市规划根据《石家庄城市总体规划(2004—2020)》，未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将，规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城4县(市)为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。规划理念：这一城市空间结构，将避免城市单极增长带来的大城市病，以组团理念引领未来省会城市构架。规划定位：据介绍，在新的规划修编中，四个组团功能定位已经初步确定。正定组团———

3、历史文化名城，以发展教育、旅游为主；栾城组团———医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；鹿泉组团———石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团———化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。为保证城市结构，建设良好的区域生态环境，规划部门对绿色隔离空间进行了界定：范围为自城市建成区北至滹沱河南岸，西北至石张高速公路，西部至鹿泉、青银高速公路，南至窦妪、栾城，东至藁城军用机场，总面积约400余平方公里。该区域不仅是中心城市生态缓冲带，也是这一构架的重要保障。避免由于中心城市强大吸纳作用下，周边组团

4、向中心挤压发展。三、房地产市场运行情况分析1、开发投资情况从2003年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2003年全年开发投资额为62.1亿元，同比增幅高达85.8%，2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为7.8%，详见下图：11注：2004年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失分析：总体来看，2003年是石家庄房地产开发投资增幅最高

5、的一年，此后几年增幅快速下降，除了宏观调控因素的影响之外，更重要的是市场需求尚在逐步消化近几年高速增长的开发量，2004年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢，开发投资趋于谨慎。2、商品房销售分析2.1、供需状况从有数据可查询的年份来看（2005-2006年），石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面，2005年商品房供应面积为205.84万平方米，销售面积为162.25万平方米，供需比值为1.26﹕1，而2006年11随着商品房施工面积和竣工面积的进一步扩大，全年商品房供应量为238.5

6、7万平方米，同比2005年增长15.9%，但同期的销售面积为164.32万平方米，增幅只有1.3%，供需比值达到了1.45﹕1，供需市场明显趋向买方市场。分析：2003年以来，石家庄商品房开发量的过速增长，已经超出了市场本身的需求量，由此累加起来的供应量逐年增大，买方市场并不担心需求得不到保障，因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大，供需失衡、供大于求的局面日益显现。2.2、房地产市场结构情况从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看，144平方米以下的普通住房占主流，成交套数占到了8

7、5.6％，可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。普通商品住房（144平方米以下）均为2772元/平方米，非普通商品住房（144平方米以上）为2882元/平方米。随着2006年国家宏观调控政策的出台，特别是“90/70”政策的实施，未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多，普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。112.3、商品房销售价格虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面，但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普遍上涨的影响，2006年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了7.91%

8、，销售均价为2782元。分析：虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势，但在市场需求供大于求的局面下，价格的上涨幅度受到了一定的限制，7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。2.4、二手房市场①销售量与预售房相比，石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。近年来，石家庄二手放市场发展较快，成交量逐年增加，2006年二手房交易为17049套，同比增长6.31％。其中二手住宅交易为16510套，同比增长4.84％。