房地产会计培训讲义—张伟老师

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1、2007年7月房地产会计讲义（张伟老师）一、所得税政策的变迁现行税制是从1994年分税制改革开始的。问：为什么1994年要进行税制改革呢？1993年会计制度改革、1994年税制改革都和1992年有一个老头在南海边划圈儿有关系。也就是说税收政策和经济大形势是息息相关的。社会主义市场经济体制建立后，就需要配套的会计、税收制度。（一）1994年---2003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房

2、地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。某市国税部门2005年的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。（二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。（三）国税发【2006】31号文的制定。83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国

3、家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指房地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也不为过。（四）外资企业所得税政策国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业所得税才提出预售收入征税的概念。所以两税合并后究竟是所得税司的人主导政策制定，还是外税部门的人主导政策制定，对企业利益影响极大。国税发【2001】142号

4、文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。冀国税发【2006】7号文件，对142号文件部分内容做了明细解释。问题一：作内资企业好，还是作外资企业好呢？如果是在过去，这个问题的答案，是不言而瑜的，外资企业比内资企业有很多政策上的优惠，虽然外资房地产企业没有生产性企业两免三减半的优惠，但是在扣除标准上、在收入确认上有一系列的好处。随着，明年两法合并，作外资企业是否还有很多额外的好处，现在还说不好。但是，如果是真外资企业的话，至少不吃亏

5、，至少城建税和教育费附加不缴纳吧。如果想筹划为外企，至少必要性没有前些年那么大了。二、31号文的特点（一）对以往的经济行为有一定溯及力。1.法律的基本规则是“法不朔及及往”。以前没有明确规定的，就不再追究。2.31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行。3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，实际上可解决稽查中的税企争议。（二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定。1.设立了完工标准。如果没有完工标准，计税成本的规定将名存实亡，所有收入都

6、滞留在预售阶段。2.提高了预计毛利率。原来一律15%，现在对省会城市提高到至少20%。3.对关联交易做了限制。（1）取消了房地产相关企业的税收优惠（2）对利息支出扣除作了更加严厉的规定。4.不允许预提配套设施成本5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。一、收入问题（一）预售收入（二）预售收入转化销售收入（三）销售收入（四）预租收入（五）视同销售收入二、成本费用扣除（一）六大扣除原则（二）十四项扣除项目三、特殊经济业务税收规定（一）合作建房、土地使用权投资（二）代建房屋31号文件逐条讲解：一、关于未完工开发产品的税务处理问题1、房地产税收

7、政策适用的范围开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。2、预售收入（1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，