社区沿街商业及会所深化研究报告

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1、社区沿街商及会所深化研究报告社区沿街商业深化研究社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用社区商业的概念地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。多样性，集购物、休闲、娱乐、餐

2、饮、服务多种功能于一体。社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次且具有缓解城市压力的功用。社区商业的特征社区档次地域容积率居住人群建筑品质商业配套豪华社区地段稀缺交通便捷环境易居低高收入、高知识、高知名度人群构成别墅、低层高品质建筑为主，设施高档会所式配套基本无商业设施高档社区地段优异交通顺畅环境易居较低高收入、高知识群体构成中低层高品质建筑为主设施高档满足日常生活需求，提供个性化消费和多元化服务中档社区地段平庸交通可达环境普通较高中高收入群体构成以中高层建筑为主设施普通满足日常生活必要的商品及便利服务低档社区地

3、段较差交通不便环境不佳高中低收入群体构成建筑样式普通基础设施保障基本生活需求，提供必须生活服务社区商业可依据多种不同标准进行分类分类一注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的分类分类二分级指标业态组合商圈半径服务人口商业面积必备型业态指导型业态社区商业中心3公里10-20万9-18万平方米菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收购物中心、百货店、大型超市、超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩、休闲、文化娱乐居住

4、区商业1.5公里3-5万2-4.5万平方米邻里生活中心0.5公里1-1.5万0.5-0.8万平方米根据社区档次不同要求不同（见下页）街坊商业0.2公里0.4万≥0.06万平方米注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的分类类型业态举例说明基础配套型菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收便利店、食杂、面包房、中西药、书报、餐饮、美容美发、洗染以满足基本生活需求为目的品质提升型菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收、百货店、大型超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服

5、装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩吸引客流，丰富业态，提升社区品质注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的业态类型与本案的结合分析：本案住宅规模2-A15.2万平方米2-C21.8万平方米总体量约为37万平方米按每户（三个人）100平方米计算本案社区居住人口规模约能容纳人口11100人邻里生活中心型社区商业其他须考虑因素：1、投资性购房行为影响入住率2、集中商业部分对本案业态选择的影响定位以多种功能业态保障本社区居民基本生活需求,为本社区居民提供便利、必需的生活服务根据行业经验值，对

6、于非商业区的普通住宅小区，其商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。按投资与自住比例2：3来计算，且不考虑非本小区人流到访，保守建议本案社区沿街商业的规模不宜超过7000平方米。与本案的结合分析：运作模式运作模式建议分割销售纯租赁租售结合下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求，确定最适合的运作模式。优点①能迅速回收资金，减轻发展商资金压力；②可以解决难于招商的结构和小面积商铺缺点①难以保证经营商户的整体品质②业态无法统一规划,容易出现同质化竞争③统一管理困难④出售面积长时间空置运作模式建议分割出售模

7、式的特点：运作模式建议分割出售模式对业态和建筑设计的要求：此种模式产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控制，一般以基础配套型业态为主。建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售。本案目前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分割出售模式的要求。优点①避免大面积空置；②后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合；③能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握，保证社区品质不受影响；④未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。缺点①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；②不能迅速回收资金；③招商能力的

8、要求极高；④日常经营能力的要求高，经营风险最大；⑤尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。纯租赁模式的特点：运作模式建议纯租赁模式对业态和建筑设计的要求：运作模式建议此种模式对业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质要求严格，以品质提升型的业态为主。在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相应的设计和规划。本案目前