[建筑]购房全攻略

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1、对于普通市民而言，买一套住房常常要用掉十几年的积蓄，要解决的也是居家大事。然而，近些年洛阳的商品房供应日益增多，买房又牵涉到土地、法律、金融等诸多方面，手续似乎挺复杂，作为一个对“买房”并不专业的普通老百姓，抱着这个“圆西瓜”该从哪儿下嘴呢？　　日前，记者带着这些问题采访了相关工作人员，并将商品房购买流程简要整理如下，希望对打算买房的朋友有所帮助。　　一、简要流程　　着手准备：购房目的→自我评估→查询与初选→实地看房　　具体实施：确定目标→初步下定→签订合同　　交易过户：付款→产权过户　　收房入住：验收房屋→交纳税费→

2、物业管理→新居装修　　二、详细攻略　　看房选房　　买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好准备——资金和心理上的准备是十分必要的。购房者应该明确一下自己的经济实力与买房目的，可有效避免盲目购买。　　看房、选房大致分三个步骤：1.通过各种渠道获得楼盘信息，去售楼处咨询。2.实地勘察项目现场。3.选择自己心仪的户型。　　看房时，购房者一定要从自己的购买能力和购房需要出发，在地段、户型、楼层、朝向等问题上多留心。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。买房经验丰富的人还会对户外景观、

3、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。　　如果你想买的是期房，除在楼层、户型、朝向等方面要问清楚外，还要不定期地、多次去现场考察。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员咨询，同时，也要多方面打听相关的信息。　　高手支招：选择自己的房屋，一定要考虑周到，由于洛阳商品房供应相对充足，所以选定之前最好先准备一份挑选打分表，把自己想要的地段、房价、户型、配套等内容罗列下来，尽可能熟悉一些看房技巧，多走访几家楼盘，考虑全面、逐个挑选打分。　　查看证件　　在初步选定住房后，购房者可要求房地产开发商和销售商提

4、供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。其中，最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者可表明所购房屋属合法交易范畴。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。通过仔细查看开发商的“营业执照”及“五证”、“二书”，购房者不仅能判断出所要购买的项目是否合法，还可以根据证件内容判断开发商的资金实力。　　购房者选定要买的房子后，如果当时所带费用不够，销售方通常会跟

5、购房者签订单：1.小定。小定一般不少于500元，购房者可与销售人员约定于几天之内交大定或交齐首付款，而销售人员将在约定的时间内为购房者保留房源。2.大定。大定一般有附加约束条件，如必须在5天或7天内交齐首付款，并签订购房合同等，通常大定所需资金多一些。　　高手支招：查看“五证”时应注意证件的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，着重审查你要购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。　　很多购房者在签订正式的商品房买卖合同之前，开发商会要求签订认购书，并交纳定金。实践中购房者与开发商经常会因此发生纠纷。最突出

6、的是对定金的约定不清楚，没有明确定金的性质，从法律上讲就是买卖双方对定金到底是签约定金、履约定金、证约定金还是违约定金约定不明确。因此，为了使认购书对买卖双方的关于违约责任的承担更明确，对定金的约定应清楚。可以约定任何一方违约，均适用《担保法》中的定金罚则，收受定金的一方应当双倍返还定金，支付定金的一方无权收回定金。　　签订合同　　接下来就是购房者在约定时间内将首付款交上，并与销售方签订正式的购房合同。在签订合同时，购房者应该看到一张商品房销售卡，这张卡记录着所购住房的具体信息，且一房一卡，犹如住房的“身份证”。　　在

7、拟定的时间、地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。购房合同一般包括商品房预售合同(期房)和商品房买卖合同(现房)两种。　　二者区别在于：　　商品房预售合同（期房）销售尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时使用。买受方付清全部房价款后，交纳各项税费后，可直接办理过户手续。　　商品房买卖合同（现房）销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时使用。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身

8、约定，在房屋交付使用时签订现房出售合同，方能办理过户手续。　　高手支招：签订时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：　　1.购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不