某项目涉税筹划方案

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1、“XX项目（一期）”项目涉税筹划方案1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险2.原则：长远的风险规避和控制，用足政策，达成目标税负3.方案概述：具体内容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控4.项目现状分析4.1现状决定方向与重点当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税

2、务筹划的重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。4.2项目地税务征管及政策现状征管方式：土地增值税按2%（住宅）与3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，<15%×25%>）。预计两年内税源情况（预计2013年4月起），所辖区内我司项目为最大项目，2012年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税；2013年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不涉及国税，专管员（XXX）上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动。4.3项目纳税现状及土

3、地增值税预计（截止至2012年7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税合计入库约16万元）未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元，计算过程如下：a.预计总销售收入为181434.24万元b.预计总开发成本42556.67万元土地成本4285.40万元开发前期费用2997.69万元主体工程及安装29882.24万元基础设施（管网+园林）5168.53万元配套设施222.81万元c.可扣除费用（按税务规定如不能提供足额的利息凭证，本项按第“b项”×10%计算约4255.67万元，明显低于预计数据，故不采纳）11804.04万元营销费用3671.0

4、0万元开发间接费（不含财务费用）3489.36万元财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算）4643.68万元d.税费及附加10550.32万元营业税及附加10160.32万元土地使用税（77亩.31万/年×4年）约120.00万元个税（按历史数据1万/月×36个月+已纳个税）约50万元印花税110.00万元其他政府性收费（防洪资金等）110万元e.加计扣除（按税法规定为开发成本×20%）8511.33万元f.预计土地增值税额42979.59万元增值额108011.90万元增值额=销售收入181434.24－扣除项目73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除费用11804

5、.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90万元增值率147%增值率=增值额÷扣除项目=108011.90÷73442.36=147%适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率15%土地增值税额=（增值额108011.90×税率50%）-（扣除项目73442.36×速算扣除率15%）=42992.58万元5.具体方案（五大层面、三大手段）5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通，项目会计负责按方案执行账务处理，其他

6、相关部门配合（成控、人事、行政等）5.2股权层面（主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收，目前个人股份比例为10%，力争在该项目取得第一笔销售收入前改变股权构成，具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案）5.3经营层面5.3.1销售策略（以土地增值税为重点）：5.3.1.1土地增值税与价格临界点：经测试土地增值税与价格临界点（免税临界点定价系数1.67012，高收益最低定价系数1.82014），即当销售单价（成交单价）与抵扣项目（符合税务规定的开发成本与土地，不含流转税和管理费用）之比为1.67012时，土地增值税增值率为20%以内，不需缴纳土地增值税；当销售单价与

7、抵扣项目之比为1.82014时涨价在扣除土地增值税后的获利最大，低于或高于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少，故公司在项目销售定价时应考虑此因素。目前一期预计综合均价为13044.17元/㎡（销售收入/可售面积），根据以上预测扣除项目（土地与开发成本）为2332.49元/㎡（总建筑面积），两者之比为5.59238远远高于临界点，故价格有很大的折扣空间，成本有很大的筹划空间，待具体定价时，财务再根据价格及变动后的成本，根据临界点提出建议。5.3.1.2总体销售额策略建议：根据上