某项目涉税筹划方案

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1、“XX项目（一期）”项目涉税筹划方案1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险2.原则：长远的风险规避和控制，用足政策，达成目标税负3.方案概述：具体内容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控4.项目现状分析4.1现状决定方向与重点当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值

2、税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。4.2项目地税务征管及政策现状征管方式：土地增值税按2%（住宅）与3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，<15%×25%>）。预计两年内税源情况（预计2013年4月起），所辖区内我司项目为最大项目，2012年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税；2013年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规

3、纳税。税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不涉及国税，专管员（XXX）上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动。4.3项目纳税现状及土地增值税预计（截止至2012年7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税合计入库约16万元）未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元，计算过程如下：a.预计总销售收入为181434.24万元b.预计总开发成本42556.67万元土地成本4285.40万元开发前期费用2997.69万元主体工程及安装29882.24万元基础设施（管网+园林）5

4、168.53万元配套设施222.81万元c.可扣除费用（按税务规定如不能提供足额的利息凭证，本项按第“b项”×10%计算约4255.67万元，明显低于预计数据，故不采纳）11804.04万元营销费用3671.00万元开发间接费（不含财务费用）3489.36万元财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算）4643.68万元d.税费及附加10550.32万元营业税及附加10160.32万元土地使用税（77亩.31万/年×4年）约120.00万元个税（按历史数据1万/月×36个月+已纳个税）约50万元印花税110.00万元

5、其他政府性收费（防洪资金等）110万元e.加计扣除（按税法规定为开发成本×20%）8511.33万元f.预计土地增值税额42979.59万元增值额108011.90万元增值额=销售收入181434.24－扣除项目73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除费用11804.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90万元增值率147%增值率=增值额÷扣除项目=108011.90÷73442.36=147%适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率15%土地增值税额

6、=（增值额108011.90×税率50%）-（扣除项目73442.36×速算扣除率15%）=42992.58万元5.具体方案（五大层面、三大手段）5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通，项目会计负责按方案执行账务处理，其他相关部门配合（成控、人事、行政等）5.2股权层面（主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收，目前个人股份比例为10%，力争在该项目取得第一笔销售收入前改变股权构成，具

7、体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案）5.3经营层面5.3.1销售策略（以土地增值税为重点）：5.3.1.1土地增值税与价格临界点：经测试土地增值税与价格临界点（免税临界点定价系数1.67012，高收益最低定价系数1.82014），即当销售单价（成交单价）与抵扣项目（符合税务规定的开发成本与土地，不含流转税和管理费用）之比为1.67012时，土地增值税增值率为20%以内，不需缴纳土地增值税；当销售单价与抵扣项目之比为1.82014时涨价在扣除土地增值税后的获利最大，低于或高于此指标都会因为缴纳土地

8、增值税而获利减少，故公司在项目销售定价时应考虑此因素。目前一期预计综合均价为13044.17元/㎡（销售收入/可售面积），根据以上预测扣除项目（土地与开发成本）为2332.49元/㎡（总建筑面积），两者之比为5.59238远远高于临界点，故价格有很大的折扣空间，成本有很大的筹划空间，待具体定价时，财务再根据价格及变动后的成本，根据临界点提出建议。5.3.1.2总体销售额策略建议：根据上