房产税对房产市场影响的实证研究——上海模式和重庆模式的比较

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1、房产税对房产市场影响的实证研究——上海模式和重庆模式的比较刘杰摘要：文章首先运用HP滤波的方式分析了沪渝两地房产税对新房和二手房在价格和成交量上的影响，发现上海房地产市场对房产税的的征收反应更为理性，影响效果更好，但两地区新房和二手房市场的反映都存在差异；此外，利用房价对数模型，发现房产税都能有效的影响两地的房价，但由于影响两地房价的因素有很大的差异，效率并不一样，上海地区房产税每增加1%，房价将下降0.553%，重庆地区房产税每增加1%，房价将下降0.041%。因此国家需区别对待新房和二手房市场，并且因地制宜，推

2、广不同的房产税模式。..关键词：房产税；HP滤波；房价对数模型一、引言近年来，随着我国经济发展、城镇化的高速推进，房地产价格出现了飞跃式的上涨，据有关数据显示，上海新房价格上涨86.34%，重庆新房价格上涨54.05%，上海二手房价格上涨245%（2005.1-2014.3）。自古以来，居者有其屋，高房价不仅令刚需购房者怨声载道，更是对政府执政能力的考验。自2011年1月28日，上海和重庆两地开始实施对于个人住房征收房产税的试点工作，房产税意在提高房地产所有者的持有成本，从而能在抑制投资性需求的同时，“挤出”部分供

3、给（包括二手房的供给和新房投资性需求减少后的部分），从而能够在一定程度上控制房价的上涨速度。那么房产税作为一项财政政策，效果是否有效，已经成为了社会各界关注的焦点话题。当前我国房地产税收大多集中在开发、交易环节，房产税作为房地产税收中的一种，其是对房屋持有环节的征税。对于房产税对房价的影响，有两种主流观点，一类观点是认为房产税的开征将增加房屋所有者的持有成本，从而打击投机性购房的需求，同时房产税的税款将用于保障性住房，因此在一定程度上扩大了供给，有利于促进房价的合理回归。另一类观点则认为，房产税由于本身税率过低，税

4、基过窄，对房屋的开发成本和投资成本影响较小，并且房屋出售者能够轻易将房产税转嫁给购买者，因此无法对房价产生实质性的影响。本文将试图利用沪渝两地房产税的不同，回答以下几个问题：1.房产税能够有效的抑制房屋价格的上涨吗？2.另一方面，上海和重庆两地作为试点城市，其征收房产税的方式却有较大的差别，上海为“增量税”，重庆为“存量税”，因此其各自的效果如何？二、文献评述国内许多学者对房产税问题进行了研究，主要是从房产税对房地产市场的影响、房产税税制优缺点以及征税后的税收效应等方面着手。部分学者认为房产税的征收会抑制房价上涨。

5、韦志超和易纲（2006）认为，在短期供给缺乏弹性情形下，开征房产税必然导致房价下跌。钟甫宁（2008）研究表明征收房产累进税可以抑制高收入户在高端市场的过度需求，增加住房低端市场的供应并降低住房价格。况伟大（2011）通过对中国33个大中城市的商业房产税数据检验发现，房产税增加1%，房价将降低0.19%。骆永民、伍文中（2011）通过构建动态随机一般均衡模型（DSGE）和基于该模型的数值模拟，发现房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器功能。况伟大、朱勇和刘江涛（2012）分析了23个OECD国

6、家的住房市场数据，发现房产税能够有效降低房价，但地方政府不大可能大幅提高房产税率。鞠方、皮俊（2013）通过对2009年1月至2012年8月上海、重庆、长沙和湘潭四个城市商品房研究发现，我国房产税政策会导致房价明显下降。另外一些学者则对房产税有不同的理解。夏商末（2011）认为在中国房产税对抑制房价的效应不确定，并且征收房产税无法对收入分配不公起到调节作用，而且会产生福利损失。樊慧霞（2012）从公共经济学视角和房地产经济学视角认为，房产税的首要功能是筹资功能，调控房价并非房产税应该承载的重要功能。陈曦、吴宇晖（2

7、012）以美国房产税法律制度作为参照依据，从中发现我国房产税调控房地产市场功能效果并不明显，房产税在短期内难以取代土地出让金成为地方财政收入的主要。徐宁、吴福象（2012）研究表明房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。可以看到，对于房产税对房价的影响，学者们由于研究样本、方法以及理论角度等存在差异，研究结果也不尽相同。下文我们将通过构建房价对数模型以研究房产税对沪渝两地的影响情况。三、数据与模型1.描述性分析

8、本文数据中，新房和二手房价格指数于中国房地产指数系统、住宅销售面积来自各地方《统计年鉴》和国家统计局官方公布数据、房产税来自各地方税务局等。我们利用HP滤波的方法对2005.1-2014.3的上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指数进行了分析，分别得到了上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指