房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析

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1、2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析     (一)单项选择题  1.某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第l年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺l5年租金收入的现值为()万元。(2009年试题)  A.11.41  B.11.49  C.12.41  D.12.49  答案:C  解析:  2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为()年。(2009年试题)  A.37  B

2、.40  C.432012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析     (一)单项选择题  1.某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第l年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺l5年租金收入的现值为()万元。(2009年试题)  A.11.41  B.11.49  C.12.41  D.12.49  答案:C  解析:  2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为()年。(2009年试题)

3、  A.37  B.40  C.43  D.50  答案:B  3.某房地产开发项目,当i1=14%时,净现值为450万元;当i2=15%时,净现值为一200万元,平均资金成本率为l3.2%,基准收益率为l0%。该项目的财务内部收益率为()。(2009年试题)  A.13.20%  B.14.31%  C.14.69%  D.14.80%  答案:C  解析:  4.某商铺的购买价格为l00万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报

4、率为()。(2009年试题)  A.5.00%  B.7.50%  C.18.36%  D.28.85%  答案:C  解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7%/[1一(1+7%)-10]万元=8.54万元  (8.54—60×7%)万元=4.3万元。  投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/资本金(权益资本)=(3+4.34)/40万元=18.36%。  5.赵某以l2000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本

5、付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为()。(2009年试题)  A.0.12  B.0.21  C.1.26  D.2.05  答案:C  解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60%×l0%/[1一(1+10%)-10万元=26.95万元,  偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。  6.房地产投资方案比选通常是在()之间进行。(2009年试题)  A.独立方案  B.互斥方案  C.净现值法  D.等额年费用法  答案:B  7.对经营期不同的房地产投资

6、方案进行比选时,应采用的方法是()。(2009年试题)A.等额年值法  B.差额投资内部收益率法  C.净现值法  D.等额年费用法  答案:A  8.下列关于收益率指标的表述中,错误的是()。(2008年试题)  A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率  B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率  C.常规项目的财务内部收益率是唯一的  D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差  9.某房地产投资项目的目标收益率为l0%,内部收益率为l6%,实际收益率为l2%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是()。(2008年

7、试题)  A.1.82%  B.2.33%  C.3.57%  D.5.45%  答案:A  解析:(1+12%)=(1+10%)(1+Rα),Rα=1.82%。  10.对于同一个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb′)与静态投资回收期(Pb′)的关系是()。  A.Pb′Pb′  答案:D  解析:动态投资回收期考虑资金时间价值,净收益要折现,因此,对于同一个项目,其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′  11.某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财

8、务费用为8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()。(2008年试题)  A.10.42%  B

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