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时间:2018-11-23
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1、2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析 (一)单项选择题 1.某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第l年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺l5年租金收入的现值为()万元。(2009年试题) A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 答案:C 解析: 2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为()年。(2009年试题) A.37 B
2、.40 C.432012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析 (一)单项选择题 1.某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第l年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺l5年租金收入的现值为()万元。(2009年试题) A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 答案:C 解析: 2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为()年。(2009年试题)
3、 A.37 B.40 C.43 D.50 答案:B 3.某房地产开发项目,当i1=14%时,净现值为450万元;当i2=15%时,净现值为一200万元,平均资金成本率为l3.2%,基准收益率为l0%。该项目的财务内部收益率为()。(2009年试题) A.13.20% B.14.31% C.14.69% D.14.80% 答案:C 解析: 4.某商铺的购买价格为l00万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报
4、率为()。(2009年试题) A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85% 答案:C 解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7%/[1一(1+7%)-10]万元=8.54万元 (8.54—60×7%)万元=4.3万元。 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/资本金(权益资本)=(3+4.34)/40万元=18.36%。 5.赵某以l2000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本
5、付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为()。(2009年试题) A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05 答案:C 解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60%×l0%/[1一(1+10%)-10万元=26.95万元, 偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。 6.房地产投资方案比选通常是在()之间进行。(2009年试题) A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法 答案:B 7.对经营期不同的房地产投资
6、方案进行比选时,应采用的方法是()。(2009年试题)A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法 答案:A 8.下列关于收益率指标的表述中,错误的是()。(2008年试题) A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 9.某房地产投资项目的目标收益率为l0%,内部收益率为l6%,实际收益率为l2%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是()。(2008年
7、试题) A.1.82% B.2.33% C.3.57% D.5.45% 答案:A 解析:(1+12%)=(1+10%)(1+Rα),Rα=1.82%。 10.对于同一个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb′)与静态投资回收期(Pb′)的关系是()。 A.Pb′Pb′ 答案:D 解析:动态投资回收期考虑资金时间价值,净收益要折现,因此,对于同一个项目,其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′ 11.某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财
8、务费用为8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()。(2008年试题) A.10.42% B
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