“海岸壹号：项目二期推广策略

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1、海岸壹号二期营销推广案“海岸壹号：项目二期推广策略（讨论稿）43©2005Haianshangrueidichanguwen海岸壹号二期营销推广案一、市场分析（一）、海南房地产市场分析海南独特的地理条件，使海南成为中国的旅游大省。近几年政府对海南的整体宣传投入，各种活动的举办，带动海南知名度的提高，旅游市场的火爆，从而延续到房地产市场的崛起。去年东南亚国家海啸后，海南旅游市场异常火爆，酒店预订超过往年同期，房地产价格也随着旅游的升温而升温。在内地主要经济大城市房屋价格大幅升高的同时，海南房地产价格显现出优势。1．全国房地产的价格继续上涨，促进海南性价比的增强；（二）、海口房地产市场分析

2、43©2005Haianshangrueidichanguwen海岸壹号二期营销推广案1．国家对土地的严格控制，土地挂牌交易带来的土地成本增加，促使房屋价格短期内难以大幅度小调。由于受市场持续土地供给的影响，房屋价格将会继续小步上涨。2．海口市去年房地产开发投资40.29亿元，增长45.4%；房屋施工面积547.32万平方米，增长36.1%；房屋销售面积107.72万平方米，增长12.6%房屋销售总额24.1亿元，增长20.4%；区域内房屋供给与销售不成比例，总体供大于求明显；3．今后海口市海边一线地不再搞商品房开发。今年控制商品房建成面积总量，销售面积控制在140万平方米；增加土地储

3、备量，力争今年土地储备总量达到3万亩以上。土地供给的萎缩，报建项目的减少，促使市场消化现有项目能力的提高，从而形成市场供给的平衡。4．海口房地产由于去年小型市场的火爆，从而影响市场动向，去年报建设、改建小户型项目相对较多，基本围绕海甸岛片区，二线片区。部分跟风开发商，甚至对停业酒店、经营状况不好的路段房产进行小户型改造，随小户型市场需求旺盛，但从目前市场的表现来看，小户型的供给明显偏多，从而加剧市场的竞争。5．海口湾片区房产开发情况：紫荆花园二期：大户型5、6月份完成尾盘销售任务；43©2005Haianshangrueidichanguwen海岸壹号二期营销推广案昌炜花园一期：建筑密

4、度大、户型结构不合理、性价比不高，园林效果出来后差，推广形象不到位，房产证无法及时办理到位等问题暂时不与考虑对我项目的冲击。世贸雅苑：建筑密度大，建材品质不够优良、缺乏强有力的外部景观资源，但内部景观较好，且会所整体给人的感觉有档次，配套齐全。户型与我项目二期有部分冲突，靠近财税厅的两栋房产，由于视野度相对较好还是有一定竞争优势，但临近十字路口，交通流量大，退路距离短，噪音是影响业主购买的问题。项目名称起价均价总建筑面积单位总数未售单位主力户型主力户型面积世贸雅苑33100-3500元3500-4000元/㎡16万1600户650户2F、3F136-175㎡3F89-101-140㎡2

5、F昌炜花园2600元3700元7万350户180户2F、3F、4F86㎡、135㎡、140㎡紫荆二区3080元3800元8万400户80-100户4F、5F157㎡、298㎡日月城3200元3600元7.6万236户未开盘10种户型108-230紫荆滨海（暂定）待定待定未开盘180户未开盘2F、3F100-180㎡金外滩400450057100696户693户3F小户型面积在37个平方左右,以3F为主,面积大概在37-248㎡丽晶海景2800元3500元12万647户380户17种户型115-345㎡悠生海华2560元3200元3.88万192户130户3F、5F130-160㎡（三）

6、、主要竞争对手分析43©2005Haianshangrueidichanguwen海岸壹号二期营销推广案户型分析：结合对海口湾片区的调查，目前该片区主要以中、大户型为主，海岸壹号二期以83㎡—141.97㎡中、小户型的户型为主，推出时机好，正好处于空挡期，从该片区户型尚存量看，大户型基本进入尾声，供应量减少。110-140㎡的户型是主力户型，这也是二期压力所在，但83㎡的小户型是短期内将是抢手户型。如何突出海岸壹号二期与其他项目的差异化将是营销工作的关键。同时由于中、小户型的面积设置，造成总价降低客源层面扩大，可能会吸收一部分中端客户，从而影响社区居住人群品质一定幅度的降低。规避中、小

7、户型带来的社区居住人群品质下降，将是二期配合三期工作开展的主要因素，我们将运用销售环节上的调控因素，以避免二期对三期的影响。卖点分析：项目名称进展情况推广主题主力卖点项目配套世贸雅苑销售情况一般打造海口首席海景豪宅旗舰室内外温泉泳池、海景游泳池、会所昌炜花园销售情况不佳尊贵豪宅，钻石人生一线海景SPA水疗会所、游泳池、小型篮球场紫荆二区尾盘销售持续全力展现建筑美SPA水疗、地理位置、海景游泳池、会所、社区商场日月城10月开盘独享滨海资源，品味领