酒店项目投资效益评价与分析——以昆山 dl 酒店为例

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1、酒店项目投资效益评价与分析——以昆山DL酒店为例-->第一章绪论1.1研究背景及研究现状1.1.1酒店投资状况及背景随着中国社会经济的高速增长，近年来旅游业和酒店业发展迅速，有实力的专业投资商和许多国内知名房地产企业纷纷将眼光投向酒店投资这一领域，这一系列的现象引发酒店投资的热潮[1]。特别是酒店业中的星级酒店，以其长期的稳定收益和物业未来发展潜力，成为各大投资主体考虑的重点。出于品牌效益及地产策略，万达、中粮、中航、世贸等大型房地产企业在城市综合体开发及高端住宅、社区商业配套上，积极开展星级酒店的投资建设。然而酒店投资热的同时，中国酒店业的发展现状令人堪忧。即使是热点

2、城市和经济发达一线城市的酒店，经营状况也并不十分令人满意。许多酒店营业收益状况欠佳，客房餐饮出租率不高、客房平均收入与投资成本严重不符，投资回报率低回收期过长。过去10年间，全球星级酒店的每间客房平均收入年均增长率不超过2%，若考虑通货膨胀率，可以说是负增长状态。国内随着对于三公消费的严格控制，作为高消费业代表的星级酒店市场经历寒冬，餐饮和客房营业收入锐减[2]。服务行业面临深度洗牌，酒店、餐饮业首当其冲。2013年，在国家宏观调控政策背景下，酒店餐饮业遭遇前所未有的打击，2014年全国12803家占94.02%的星级酒店亏损59.21亿元，成为有史以来最大亏损年。20

3、16年中国酒店业总体仍旧处于低谷[3]。酒店运营管理中，项目前期投资盲目无规划，规模定位不准确，酒店功能配置与市场脱节，竞争过于激烈，产品雷同，服务无特色，员工流失率大，高级管理人才缺乏等“瓶颈问题”愈发突显。“竞存”和“获利”成为酒店发展首要任务，转型升级成为酒店经营过程中的必走之路，功能调整、服务升级、经营特色化、可持续发展成为后期酒店业转型的重要方向。因此如何对酒店的经营现状进行系统科学客观的评价与分析，及时找出影响因素，分析“瓶颈问题”出现的原因，为酒店今后的经营和发展提出建议，是酒店项目投资效益的最大获利性及可持续性的重要环节。......1.2论文框架与研究

4、流线1.2.1论文框架本文的主要内容如下：第一章：绪论。包括酒店研究背景与研究现状、研究意义及论文框架与研究方法两部分。酒店投资热直接导致投资者及运营商前期投资盲目、酒店功能配置与市场脱节、竞争激烈的市场局面，诸多酒店发展前景并不乐观。所以对酒店项目投资效益进行的科学评价与理性分析显得尤为必要。本节通过文献研究，探讨了研究现状，确定了论文框架与研究方法。第二章：项目评价理论基础。本章主要释义项目评价的基本理论，研究项目后评价作为运营阶段的项目管理研究方法的实用意义，以及与项目前期评价、项目跟踪评价之间的区别。最后对现行项目评价体系及存在问题进行分析，用于指导后续更科学更

5、系统适用性更强的评价体系的建立。第三章：酒店项目投资效益评价指标体系的构建。对运营中项目的科学评价是调整项目投资运营方式的依据，而构建科学系统全面的项目评价指标体系又是对项目进行科学评价的前提。本章先分析星级酒店的特点，遵循项目评价指标体系构建的原则，然后通过与投资客、运营商、资深酒店中层以上管理层的沟通，结合到店客户反馈意见，确定星级酒店项目投资效益的评价内容，进而构建了符合要求的星级酒店项目投资效益评价指标体系，并对评价指标进行说明。第四章：酒店项目投资效益评价体系的构建。建立好科学全面的评价指标体系后，选用科学的评价方法，客观评价项目，反馈酒店实际运营情况，帮助投

6、资者理性分析问题，积极寻求改进方案，以提高投资效益。本文通过模糊层次综合评价法FAHP构建评价模型，分析指标体系得到评价结果。第五章：案例应用。酒店项目投资效益评价分析以昆山DL酒店项目的投资分析及运营管理为例，根据酒店经营现状，对评估项目的经济效益、经营绩效、酒店价值、社会效益、可持续行发展等方面的分析，对酒店现行经营状况和未来发展前景进行了研判，从而推导出全面的、客观的、可靠的项目状况评价，为后期运营提供改善建议。第六章：结论与展望。构建酒店投资项目效益评价体系的总结和应用案例的结论及意义；此类研究的不足及相关研究的发展期望。......第二章项目评价理论基础2.1

7、项目评价理论体系2.1.1项目评价的分类周光中[10]（2006年）把项目评价的三个阶段分为项目前评价、项目跟踪评价、项目后评价，三者构成了完整的项目管理评估体系。1）项目前评价是指在项目前期决策阶段，从经济、技术、客观条件、运行预测和社会影响等方面对项目进行的综合评估与分析，从而论证并决策项目的必要性以及项目备选方案的可行性和优劣[11]。2）项目跟踪评价是指投资者或专业评估团队对建设过程中项目的实际实施状态所进行的评价，国际上又称为绩效评价或中间评价[11]。3）项目后评价是指在项目实施完成进入生产期后，对项目必要性、前期实施过程、投