现代经济转型与房地产融资预警研究

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1、现代经济转型与房地产融资预警研究　　中图分类号：F293文献标识码：A：1001-828X（2014）09-00-02　　引言　　我国现代经济是从高度集中的计划再分配经济体制向市场经济体制转型而来的。随着市场经济体制的逐步建立和住房制度改革的深化，尤其是自1998提出了可以按揭的制度后，房地产市场迎来了空前的高峰期，销售总额和市场活跃性极具攀升，逐步成为带动国内经济增长的支柱产业，越来越受到人们的青睐。房地产行业的自身特点所制约的一系列问题中，资金问题是重中之重的，它是其经济发展的根本，也是促进一切利益收益的基本点。虽然社会各行各业都需要有足够的资金――产业的“血液”――的供给，但是，对于房地

2、产业来说，资金具有更加重要的意义。　　一、房地产融资概述　　在现代社会里，一个行业要获得发展，一个企业要能够战功，仅仅依靠自己的力量是支撑不了太久的，那些国内外知名的企业公司也是如此。力求用有限的资金办力所能及的大事是每个企业公司做梦都追求的。要完成这样的梦想，要有两手的准备，一是企业自身建设，二就是要看领导阶层的能力，要有观察市场和筹备资金的路数，使得企业在市场这个大环境下随时都能开辟一条灵活的路。房地产融资这个概念所包括的涵义，当然，从社会的意义上来看，这个概念还应当具有更加广泛的含义。完整而全面的融资系统的建立，不单单是高层领导者自己的能力体现和愿望前瞻，在其他领域，社会学、人文学科等，

3、它的发展受其制度和政策等等制约。房地产融资（RealEstateFinance）是现代金融的重要组成部分之一。　　房地产事业的蓬勃发展，离不开融资活动，大量调查和实践已经说明，融资的好坏决定了房地产事业的前程，它是根本，是根基，是最致命的关键。它的深度和房地产融资活动的广度，直接制约着房地产开发在程度上是否满足了房地产和社会支出的规模和速度；同时，它也反映在规模的房地产商业化进程。当然，由于经济的发展和世界的不同地区，工资水平，价格体系，金融体系，人口规模等水平有不同程度的差异，而且更重要的是它们在根本的经济制度和产业政策上的重大差异，等等原因造成了其模式具有不同的特色。其实，世界各地的房地产

4、模式不是相同的，一切都要根据适合的时间、条件等做相应的调整。当然，大径相同的都是以盈利为根本，但是由于经济水平发展的有限性，国家政策和法律法规都要做出相应的调整和甄选。　　二、转型期房地产融资预警的基本方法　　当前，中国正处于转型期，对于房地产的发展迫切需要一定的规矩，这也就客观上需要一定的条件制约，需要更多的规矩，更高的要求，可以采取以下手法：　　1.开发专业银行。　　金融系统中必须要有专门负责的统一规划的专有银行来处理一切业务的进行，这就是专有银行开发的必然性和必要性。房地产专业银行的贷款数额、利率、期限、顺序先后，要服从一定的标准，第一要符合一切房地产开发的总要求，不能逾越和僭越，第二要

5、根据事物的轻重缓急有系统的安排开发，最好还要关注每项工程的开发货款比例等等，达到一切工作的最优化。　　2.建立住房合作社　　这种新形式的组织给房地产融资带来了不可小觑的前景。合作社的基金主要是储蓄的人，国家会出台一系列政策来帮助需要资助的消费者，对于他们住房条件的改善和消费贷款等进行适当的补充。这样新型的融资方式，将引起足够的住房公积金。这种新型的融资方式，必须有国家的大力支持和配合。　　3.建立职工住宅基金　　职工住宅基金是制度，有别于其他制度的根本是其具有强制性，对于职工的消费和开发具有指导的作用。建立职工住宅基金有如下优点：一可缓解各单位职工住房水平苦乐不均现象严重的矛盾，分别轻重缓急，

6、使有限的住房资源得以合理的分配，二可防止企业生产发展基金被挤占的情况；三可根据各单位负担能力的大小，稳定合理地筹集建房资金；四可使城市住宅建设全面纳入统一规划、综合开发、专业经营的轨道。这样做还可以使其他企业免受“外行建房”的拖累，有利于把精力集中在本业上。　　4.金融信用担保　　信用担保，是一直凭借信用的方式的贷款。房地产企业不需要履行一系列复杂的手续，不需要一切的抵押物，具有较高信誉和较强实力的企业、公司进行担保，使得房地产公司可以顺利的得到贷款。主要运作的程序有：实力较强的担保公司需要出证明，证明信誉和费用的担保，贷款企业要核实内容，由此决定是否可以加以信赖，如果有效，则可以签订双方的合

7、同和一系列手续，当然担保公司在此基础上可以加收一定比列的费用，从而协助贷款公司取得贷款，这也是一定的法律承认的风险补偿。　　三、现代经济转型期我国房地产融资预警的对策与建议　　（一）拓展房地产融资渠道，开办住房贷款　　房地产融资是一个多元化的市场，它不仅在于产品的多样性，而且在于市场多层次性，因此，打开融资的渠道是势在必行的事情。银行要调整长期以来与房地产融资相分离的贷款结构，尽快恢复、健全和强化